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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.41

■私の好きな言葉■ 
「思い通りにならないことを楽しめた時、成果は最大となる」

こんにちは。

マンションにとって重要な保証年限は
1年、2年、そして10年です。

新築時に既に照明がLEDになっている
マンションは、更に、「5年」と言う場合
もあります。

と言うのは、通常の電気器具はメーカーの
1年保証ですが、LEDの場合は、5年
保証と言うケースがあるからです。

さて、

1年、 2年と言うのは、
販売主によるアフター保証の期間。

法律に定められているものではなく、
販売主による無償手直し工事の期間です。

専有部(各戸)のアフター保証は、この
1年、2年と言う期限がほとんどで、多く
は、販売会社から、どこか不具合はないで
すか?と言うアンケートが来ます。

不具合があると回答があれば、そのお宅を
訪問して、確認し、初期施工の不具合であ
れば、無償で補修します。

一方、共用部も、同様に1年、2年のアフ
ター保証期間があるのですが、その通知が
来ても、共用部のこととなると、関心が薄
い、あるいは、鉄筋コンクリートの建物や
設備のことは、分らない組合がほとんど。

結果、管理会社にお任せとなるケースが多い。

で、管理会社が、販売会社の子会社の場合
どうなるか?あるいは、子会社でなくても
仕事をもらう側の管理会社と販売会社と
の力関係を考えると…。

販売会社のアフタ―担当者と管理会社と
が、一緒にアフター点検のために、建物を
巡回する場面を想像すると、果たして、
管理会社は、住民側に立って、不具合を
厳しく追及できるか?と言う懸念があり
ます。

そもそも、多くのマンションで、住民が、
1年や2年のアフター保証期間があるこ
とすら、認識していませんね。

つい最近、丁度、その月に、築2年目を過
ぎようとするマンションで、勉強会を行っ
た際に、聞いたところ、
「アフター保証期間や内容は知らない」
「そんな通知は来ていない」
とのこと。

昨年の総会議案書を見たところ、共用部の
1年点検に関する記載はなし。

2年目の役員さんがおられたのですが、
2年目に入っての1年点検もなかったそ
うです。

果たして、共用部の点検が行われたのか
どうかもわかりません。

次が「10年」と言う数字。

これは、10年の瑕疵担保期間。

販売主のサービスの問題ではなく、
建物の基礎や躯体の瑕疵(欠陥)、
屋上や開口部からの雨漏れなどがある場
合に、10年以内であれば、建物を建築
・販売した供給者として、無償で補修する
ことが義務付けられています。

この10年の瑕疵担保を知っているマン
ション住民は、ほとんどおられません。

それどころか、管理会社のフロント担当者
が知らないケースも少なくありません。

そのため、例えば、雨漏りがあっても、
平気で、
「保証期間が過ぎていますから、
組合のお金で直すのですよ」
と理事会や総会議事録に書いてあるのを
私が見つけて、その担当者に聞いたら、
やっぱり、10年の瑕疵担保について、
知らなかったそうです。

その管理会社は、名古屋でも新聞広告など
も出している大きな管理会社ですから、
管理会社側の10年瑕疵担保に関する
意識が低いことの表れかもしれません。

少なくとも、10年が過ぎようとしている
いくつかのマンションでの勉強で、この問
題について、話をしたところ、管理会社側
から、そのような話を教えてもらったと言
う組合は、皆無でしたね。

また、ある人が、私の10年瑕疵担保期間
の重要性の話を聞いて、ご自分のマンショ
ンで、
「10年が過ぎる前に、専門家に建物を調査してもらおう」
と提案したところ、管理会社から、
「不具合が顕在化していないのに、
お金を払って専門家に調査してもらうの
は、もったいない」
と言われて、実現しなかったそうです。

この管理会社は、販売主の子会社です。

いずれにしても、恐らく、マンション販売
会社や管理会社から、この
「1年、2年、10年の保証期間」
について、積極的に説明されているマンシ
ョンは、少ないのではないでしょうか?

ちなみに、私が1棟丸ごとオールリノベー
ションによって販売され、その販売時から
顧問を務めているマンションでは、1年点
検、2年点検時には、当社が住民全部に呼
びかけ、立会い点検を実施。

沢山の不具合指摘を行っただけではなく
たとえば、
「ここに案内のサインがないのは、
そもそも、不親切だよね」
と言うような指摘も行い、販売主に無償で
工事を行っていただいたケースもあります。

このマンションで、1年、2年目点検時に
指摘した手直し・改良工事費用を、もし
組合側が負担していたら、数百万円規模
になったでしょうね。

このように初期時点での不具合箇所を直
しておけば、劣化の進行を遅らせる効果も
ありますから、十数年後に行う大規模修繕
工事においても、費用の抑制につながりま
すよね。

いかに「保証期間」が大切か、
多くのマンションの皆さんに知っていた
だくよう、今後も、啓蒙して行きたいと
思います。

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◆発行人
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