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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.40

■私の好きな言葉■ 
他人から「どう思われるか」より、他人のために「何ができるか」

こんにちは。

前回のあらすじ。

****************

大垣市内の20戸×2棟のマンションで、
お盆明けから、大規模修繕工事が始まります。

このマンションでは、大規模修繕工事の前
に、管理の適正化や省エネコンサルティン
グを実施。

管理費会計の余剰金が年額で125万円
増え、そこから、安定的に90万円を修繕
積立金にシフトできると言う見通しが立
ったので、長期財政の見通しが大きく好転
し、大規模修繕工事の計画に当たっては
長寿命を目指す(つまり金額の高い)
仕様の選択が可能に。

しかも、大規模修繕工事の費用そのものも
MACM方式で当初の概算予算より
20%ほどコストダウンできたので、
それまでの成果を住民に還元したいと
言う話が持ちあがりました。

還元や値下げをしたのに、また、将来、
値上げとなる事態は、NGですから、
長期修繕計画をいくつものパターンで
作成して欲しいと!と言うリクエスト
を頂きました。

****************

長期修繕計画は、今から30年先までを見通して、
「いつ」
「どんな工事が」
「どれくらいの支出になる」
のかを想定します。

それに対して、
現在の修繕積立金で、足りるのか?
足りない場合、いくら増額するのか?
を試算します。

これ、相当難しい。

まずは、現時点で、大規模修繕工事にいく
らかかるのかを見積ります。

第1回目の大規模修繕工事の内容が、
第2回目の大規模修繕工事とほぼ同じだ
としても、十年以上期間が空けば、
金額は変わります。

モーター設備は、
ポンプのように、10年を持たずに交換す
るものもあれば、エレベータ―のように
30年程度をリニューアル時期に設定す
るものもあります。

そうなると、今の見積金額とは、変わります。

数年前なら、建設不況が長く続き、
価格は下がる傾向があったので、
「今と変わらない」と言う前提で金額を
設定しても、それなりの説得力がありました。

しかし、今は、東京オリンピックに向け
かなりの勢いで、建設単価が上がっている
と言われている状況です。

「長期修繕計画作成者泣かせ」の時代ですね。

「計画は計画」だとしても、それをマンシ
ョンの住民感覚で、納得できる根拠を示す
ことがコンサルタントして求められますね。

で、当社のコンサルタントには、銀行の
本社勤のエコノミストがいるので、相談。

最終的に、修繕計画は、私が作成し、
そこから、

消費税が将来どの程度上がるのか?

それが、工事費だけではなく、組合財政の
各要素にどれくらい影響するのか?

を3パターンで試算。

今から徐々に消費税がアップし、
第3回目の大規模修繕工事の時に、
欧米並みに20%程度まで上がっても、
このマンションでは、資金が枯渇しない
と言う結果となりました。

これを受けて、片方のマンションでは、
特殊な型で、後継機種が限定され、受注
生産となる各戸の給湯器を一斉交換。
(専有部設備ゆえの様々な課題のクリア
手法に関しては、いずれ、違う機会に書きます)

つまり、修繕積立金を各戸に還元したこと
になります。

もう一つのマンションでは、修繕積立金の
値下げを実施。

どちらも、管理見直しプロジェクトの段階
から、非常に熱心な住民リーダーがいて
9割を超す参加率の臨時総会があった
マンションです。

自分たちの頑張りの成果を組合財政の
改善だけではなく、住民が、直接、良かっ
たと感じられる還元をしたいと言う、
強い願いがあったことで、実現したことです。

今回の長期修繕計画作成には、相当な時間
がかかりましたが、
「修繕積立金を上げるための計画」
ではなく、
「住民を幸せにする計画」
に仕上がったことが何よりの喜びですね。


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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
    E-mail m-info@mankan-sc.com
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