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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.39

■私の好きな言葉■ 
「決意とは、いかなる困難をも受け入れること」

こんにちは。

当社の大規模修繕工事コンサルティグ先
の大垣市内のマンションで、お盆明けから
大規模修繕工事が始まります。

このマンションは、20戸×2棟で、組合
は別。

全く同時期に、隣接して、鏡のように同じ
外観で建てられ、マンション名は、
最後に「東館」「西館」と付くのが違うだ
けで、それ以外は同じです。

このマンションとのご縁は、平成25年の
春に、同じ大垣市内で実施した大規模修繕
工事の見学会に、この東館マンションの
修繕委員が参加されたこと。

当社の行う見学会では、見学後にミニ勉強
会があり、住民主役で大規模修繕工事を行
うことの大切さ、談合を阻止し、より良い
工事をより安く実現する方法についても、
お話しします。

その時頂いた感想は、
「今日は、良い話しを聞けた。」
「信頼できそうな専門家に出会えた」
「大規模修繕工事の時は、相談するから」
と言っていただけたと記憶しています。

しかし、それ以降、何の音沙汰もなし(笑)

それから、丸1年。

突然のご連絡。

「馬渕さんに大規模修繕コンサル
ティングを依頼することに決まりましたから。」

「ばい?」

もちろん、正式には、総会決議がいるので
すが、当社の取り組み姿勢やコンサルティ
ングノウハウに関しては、私が毎日更新し
ているブログを読むなどして、把握されて
おり、組合の修繕委員会や総会で、
「この人に頼みたい」
と提案し、反対はないとのことでした。

管理会社に頼むと言う選択も、他のコンサ
ルタントに頼むと言う選択も検討された
結果だと言うことですから、非常にうれし
い話なのですが、結局は、当社を強く推薦
いただいた修繕委員が、住民から信頼され
ていると言うことですね。

そのフィルターを通っているので、当社も
信頼いただけたと言うことですから、私の
力じゃなくて、その方のおかげです。

ですが、それに甘えることなく、
通常通り、住民向けの勉強会を開催することに。

ところが、そこでも待ったが掛かります。

と言うのは、今度は、
「西館も、一緒に大規模修繕時工事を
行い、馬渕さんとコンサルティング契約
した方が良いと思うので、そちらの理事会
役員にも、勉強会への参加を依頼したい」
とのこと。

これは、更に、ハードルが高い(笑)

で、しばらくしたら、
「隣の役員も参加することになりました」
と言う返事。

ここでも、また、「人との縁」
のパワーを感じましたね。

そして、勉強会の開催。

東館の住民も、西館の役員も、当社のコン
サルティングに共感いただき、今度は、
西館の住民向けの勉強会を実施することに。

で、その後、二つの組合の総意をどうまと
めようか?と考えるわけですが、その段階
でも、私の知らない間に、東館と西館の合
同会議が行われ、両館合意!

そこからはトントン拍子で話が進み、
同日の午前・午後で、それぞれ臨時総会を
開催していただき、二つのマンションから
共同でコンサルティグを依頼されること
になりました。

その後、建物の状況を調査し、大規模修繕
工事の時期は、2年半後と決め、その間に
管理の適正化や省エネコンサルティング
を実施。

管理費会計の余剰金が年額で125万円
増え、そこから、安定的に90万円を修繕
積立金にシフトできると言う見通しが立
ったので、長期財政の見通しが大きく好転
し、大規模修繕工事の計画に当たっては
長寿命を目指す(つまり金額の高い)
仕様の選択が可能になりました。

しかも、大規模修繕工事の費用そのものも
MACM方式で当初の概算予算より
20%ほどコストダウンできたので、
それまでの成果を住民に還元したいと
言う話が持ちあがりました。

今まで、当社のコンサルティング先では
「予定されていた修繕積立金の値上げ
を抑えることができた」あるいは、
「値上げしなくても良くなった」
と言うケースはありますが、還元又は値下
げできたと言うケースは、ありません。

還元や値下げをしたのに、また、将来、
値上げとなる事態は、NGですから、
長期修繕計画をいくつものパターンで
作成して欲しいと!と言うリクエスト
を頂きました。(続く)

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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