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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.37

■私の好きな言葉■ 
「とことんやるだけで、勝手に自分らしくなる」

こんにちは。

マンション管理組合をクライアントに
するコンサルタントは、大きく分けて、
次の二種類があります。

一つは、大規模修繕コンサルタント。
もう一つは、管理コンサルタント。

前者は、多くが設計事務所ですが、正確に
言うと、設計事務所の仕事は、
「コンサルティング」ではなく、
「設計監理業務」です。

「コンサルタント」と名乗るのであれば
次の2点が必要だと思います。

1、大規模修繕工事で、建物やそれまで
の維持管理に不具合が見つかった場合に
販売会社や管理会社に対する交渉支援が
できること。

2、大規模修繕工事に関連する管理問題
の相談があった時も、解決策を提示できる
こと。

従って、
「設計監理」を頼むのか?
「コンサルティング」を頼むのか?
を決めてから、コンサルタントを探すこと
が大切ですね。


次が、管理コンサルタント。

実は、ここにも、2種類あります。

一つが、管理コスト削減コンサルタント。
もう一つが、管理適正化コンサルタント。

更に、管理コスト削減コンサルタントにも
二種類あります。

一つが、管理会社の管理委託費を削減する
だけのコンサルタント。

もう一つは、それ以外の火災保険、
電気代、リース、レンタル、消耗品、
通信費等あらゆる管理コストの削減を
行い、更に、細かな収入項目の増額まで
提案できるコンサルタント。

後者の方が、コストが下がることは、
当然でしょう。

続いて、管理適正化コンサルタントですが
ここも二つに分けられます。

一つは、管理組合の運営アドバイスを行う
コンサルタント。いわゆる一般的にイメー
ジされる「マンション管理士」の顧問業務。

もう一つは、管理委託業務の内容とコスト
を適正化するコンサルタント。

管理組合が、管理の見直しを望む場合、

・管理会社に対するセカンドオピニオンが欲しいのか?
・コストを削減したいのか?
・管理品質を高めたいのか?

を考えたコンサルタント選びが大切です。

特に注意が必要なのは、「コスト削減」

管理委託契約は、元々管理会社が作成した
もので、管理会社有利に作成してあります。

その中身を専門的に検証し、管理組合に
とって最適な内容(仕様)にしないまま
管理会社と交渉したり、相見積もりを取れ
ば、どうなるか?

結局、「安かろう、悪かろう」となります。

当社の場合で言えば、
「管理コスト削減コンサルティング」
と言うメニュはなく、あくまで、
「管理適正化コンサルティング」

単に、管理会社との管理委託契約を相見積
もりで、競争させ、安くすることはせず
次のステップを踏みます。

1、現行の管理内容を契約書、管理会社の
認識、下請会社への指示、報告内容、実際
の実施内容まで調査し、そのマンションに
最適な仕様案を提示する。

 これだけで、3~6カ月かけます。

2、入札に際しては、すべての会社と面談
し、仕様の取り違えはないか?を確認し
コストダウン策はないか?と検討する。

3、調査段階で分かった改善点は、速やか
に現管理会社に指摘し、品質改善とコスト
の最適化を図る。

4、日々行われている管理や日常修繕提案
に対しても、セカンドピニオンを提供する。

5、管理委託契約だけでなく、あらゆる
管理コストの改善、また、管理費等以外の
収入の増加を計る。

6、現在だけでなく、過去の管理や工事も
チェックし、不適切な扱いがあれば、返金
交渉も行う。

7、組合運営上の問題点の解決、課題の提
示を行う。

8、管理適正化(改善)後、それが定着し
ているかどうか?微修正する点はない
か?を1年間、モニタリングする。

ここまで、徹底します。

従って、当社の管理適正化コンサルティグ
は、2年間のプロジェクトであり、2年間
の顧問業務が含まれています。

活躍できるマンション管理士養成塾の
塾生には、管理会社出身の塾生もいますが
「ここまでやるんですか?」と驚きます。

ここまでやるから、
「これでもかっ!と言うくらいマンショ
ンに住む人を幸せにできる」のです(笑)。

目指しているのは、日本一品質の高い、
日本一顧客の事を想うコンサルティングです。

つまり、徹底的な適正化と適正な競争で
結果として、管理品質の向上と非常に大き
なコスト削減が実現する訳です。

以上のように、
「管理コスト削減コンサルタント」と
「管理適正化コンサルタント」は、
その業務内容も、効果も全く違いますからね。

マンションの未来に大きな影響を及ぼす
コンサルタント選びは、よーく考えてくださいね。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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