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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨夜は、春日井市の50戸のマンションの修繕&管理検討委員の皆さんとの慰労会。

高蔵寺駅前の居酒屋で、会費制にて実施。
金田コンサルタントと塾生の黒野さんが参加。

このマンションでは、約1年前に、大規模修繕工事コンサルタント選びで、打診があり、まずは勉強会をしましょう!と言うことでお付き合いが始まりました。

その時に、組合が打診していたのは、すべて、設計事務所。
管理会社の関連する設計事務所と、愛知県では、トップクラスの設計者集団が二つ。

修繕委員は8名おられ、ホントに良く勉強されていたマンションでした。

当社は、生粋の設計事務所ではないため、「技術的には大丈夫か?」と言う見方をされることもありますが、この修繕委員の方は、当社の大規模集修繕工事の設計書類をご覧いただいたり、コンサルティング先の二つのマンションの理事長と面談され、設計事務所より厳しい工事チェックの話を聞かれ、その不安も解消。

逆に、「建物だけじゃなく、管理の劣化も回復すべし」と言う当社の提案に対し、最初は、「自分たちは、大規模修繕のための委員であって、管理の見直しは、管轄外」と言う意見だったものが、最後は、修繕委員会を「修繕&管理検討委員会」と改名して、この2大プロジェクトを推進することになしました。

そして、建物の状況から、大規模修繕工事は、29年秋まで、延ばせると判断。

その前に、管理改善プロジェクトを実施。

結果、管理の品質を上げた上で、年間で300万円以上のコスト削減を実現しました。

委員の皆さんは、現行管理の調査結果から、その分析、そこからの仕様作成まで、ずっと、見ておられるので、従来よりもきめ細かく、管理品質が高位で固定される様子が分ります。

普通に考えれば、料金が大幅に下がるとは考えにくい。

機械式駐車場維持コストが大きな負担で、管理費会計の余剰金を沢山生み出したいと言う思いもお持ちでしたが、当社の「クオリティ(管理品質)ファースト」のポリシーの通り、この管理仕様で、競争入札。

その入札も、完全公開。

そして、提出された金額を目の前にして、相当驚かれたとのこと。

ただし、一番安いところに決めるのではなく、最終判断は、書類選考に残った3社によるプレゼン。
コンサルタントは、ファシリテートに徹し、業者決定は、住民が行います。

このプロセスには、10回以上の委員会・理事会が開催されています。
その熱心な努力があったからこそのコストダウンです。

また、管理委託業務だけではなく、管理経費のすべてに「聖域なき改善」の目で臨むのは、コンサルタントのプロの技。

レンタル契約見直しやCATVの電気代の見直し等を実施。

CATVの電気の見直しでは、新築当時の電気料金単価以降、13年間の中電の電気料金改定をすべて調べ、本来負担してもらうべき電気料金を算定。

CATV会社との契約文書上は、解釈が曖昧でしたが、真摯に交渉し、料金の精算をしてもらいました。

そう言う想い出話に花が咲くと同時に、この盛り上がりを踏まえて、これからマンションのコミュニティをどう発展させていくか?についても、相当熱い議論を交わしました。

あっという間の3時間。

私にとって、このシーンが、一番の「ご褒美」です。
ありがとうございます。

余りに楽しくで、記念写真を撮り忘れた!(~_~;)

 

【ブログ3065日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


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