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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

当社の行う「管理見直し勉強会」では、管理の見直しの対象や手法をいくつも例を挙げてお話しします。

そして、このマンションでは、この程度のコストダウン(適正化)が出来ますよと言う分析結果もお伝えします。

その勉強会の場で、ちゃんと前後のストーリーを聞いている人は、「自分たちの力では、ここまではできないなぁ」と思われるのですが、それを聞いていない人は、「専門家が下がると言っているのだから、自分たちで交渉しても下がるのでは?」と思う人もいます。

試しに、管理会社に、「馬渕さんに聞いたら、このマンションの委託費は○○%下がると言ったよ」と言えば、コンサルタントに入って欲しくない管理会社は、「コンサルタントを入れなくても、自主的に下げます。コンサルタントに払うお金が不要で、かつ、管理が継続し、安くなるから、良い話しでしょ?」と言います。

しかし、当社の提言は、
① 管理組合が管理の中身の良し悪しを判断できないこと
② それを徹底して見える化し、分析して、適切な管理仕様に作り替えること
③ その上で、現行管理会社も含めて、競争原理でコストを下げること
④ 更に、新たな管理体制になってから1年間モニタリングして、仕様の変更が適切だったかどうか、きちんと履行されているかどうかを確認すること
の4拍子揃えた上でので、コストダウンですから、管理が良くなり、コストが下がりま年間300万円下がっています。

しかも、当初予測の削減額は統計上の数字であり、実績では、それを大幅に上回る削減額になり、50戸のマンションで平均して、年間300万円コストが下がります。

つまり、それだけ、組合に貯金が増えるので、修繕積立金の値上げも抑えることができ、結果としては、管理会社の甘い誘惑に乗った場合と比べると、将来的に数千万円も得することになります。

これに対して、管理会社の自主的な値下げだと
① 相変わらず、管理の内容がブラックボックス
② コストの引き下げは、下請へのしわ寄せがほとんど
③ 管理会社が利益を減らした分は、日常修繕や大規模修繕工事で、取り戻す
④ 今の役員の意識が高く、監視の目が厳しければ、来期で取り戻す
と言うことになります。

これは、管理会社が管理組合を唯一の収益減としているのですから、当たり前の経済行為です。

つまり、管理組合と管理会社は、基本的に「利害相反」の関係にある訳です。
これは、「敵」と言う意味でありません。

圧倒的に組合側の力が弱いと言う事実を踏まえて、賢く対応して、真の意味でのパートナーシップを築くには、100%組合側の強い味方が必要だと言うことです。

これ、当社の「活躍できるマンション管理士養成講座」の0期生の中に、実際に、私のコンサル先の理事長が3名もいることから、わかると思います。

この3名は、当時から、相当な管理に対する問題意識を持っており、自分たちなりに管理会社とも渡り合ってきました。

しかし、素人の限界を感じて、当社に依頼。

当社の手法、効果、持続性を間近で見て、「このノウハウは凄い!」と感じ、入塾し、これからは、他のマンションを助けたいと思った訳です。

自分で、自社が凄いと言うのは、手前みそ過ぎますので(笑)、当社の養成塾の0期生、1期生13名のうち、3名がクライアントの組合の理事長だと言うこと、元管理会社の社員が、3名も入塾していることをもって、素人の管理改善とプロの管理改善との違いがどれくらい大きいのか?を示す根拠として評価頂ければ、と思います。

【ブログ3062日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


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