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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.34

■私の好きな言葉■ 
「無駄な努力は無い、成果は出ずとも成長している」

_こんにちは。

「正しい」と書くと、
他は「間違っている」
と断言することになるので、勇気がいります。

でも、敢えて言います。

今まで、管理会社又は建築業界側が
作ってきた長期修繕計画は、
「修繕積立金を値上げするための計画」
つまり、業界側にとっての「売上計画」
です。

これ、何だかおかしいと思う訳です。

なぜなら、
管理組合財政には、管理費会計と修繕積立
金会計があり、前者は、基本的に黒字で
後者は、赤字。

新築時には、管理費会計は、管理会社の
利益がしっかり確保されて、基本的に赤字
にならないよう、つまり、値下げ圧力が掛
からないように高めに設定されています。

一方、修繕積立金会計は、販売時には、
低く設定し、マンションを売りやすくする
武器になる反面、将「来、値上げしないと
大規模修繕工事が出来ませんよ!と言う
方程式になっています。

管理会社側にとっては、大規模修繕工事の
際に、しっかり儲けるためには、管理組合
側に、十分な資金があることが望ましい。

結果、長期修繕計画の見直しは、必然的に
修繕積立金の値上げの話になります。

ただし、管理会社は、そんな儲け主義だけ
で動いている訳ではなく、いざと言う時に
「足りない」
と言う事態になると、

「管理会社なのに、どうして、ちゃんと
計画的に値上するようアドバイスしてくれ
なかったんだ!」

と責められるので、安心できる水準にして
おきたいと言う心理が働くのは、極めて
自然。

その意味では、「管理組合の将来のため」
の助言です。

ただし、それでも、やはり、
「修繕積立金の値上げ計画」です。

では、正しい「長期修繕計画」とは?

それは、、、
「修繕積立金を値上げしないための計画」

そのためには、
修繕積立金会計だけではなく、
「管理費会計」にもメスを入れる必要が
あります。

つまり、管理コストの見直しの話になるの
で、管理会社への委託費も問題になります
から、管理会社からは、言い出すことはあ
りません。

しかし、多くのマンションでは、管理会社
にその作成を依頼するので、結果、
「管理費会計が手つかずの長期修繕計画」
になるため、正しいものが作られません。

念のため、繰り返しますが、
私が考える住民目線の
「正しい」作り方の判断根拠です。

他の考え方を否定、非難するものではあり
ませんからね。

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◆発行人
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代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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