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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.33

■私の好きな言葉■ 
「自分を小さくしているのは自分
自分を大きくするのも自分」

こんにちは。

大規模修繕工事で相談に来られる方々共通
の三つの「わからない」の3回目です。

一つ目の、
「いつ、どこをどれくらい修繕すればいいのかわからない」
は前々回に、
二つ目の
「大規模修繕工事の進め方が分らない」
は前回お話ししました。

三つ目は、
「大規模修繕工事の金額(相場)が分らない」

これ、実はプロでも即答できませんね。

例えば、同じ戸数のマンションでも、
高さや形状が違えば、足場組に使うクレー
ンが違いますし、足場の数量も違います。

南だけにベランダがある場合と、
東西にもある場合で、当然違います。

業者によって違うのはもちろんですが、
同じ業者でも、依頼された時によって、
違うこともあります。

単に繁忙期・閑散期と言う違いだけでは
なく、その時に使う下請け業者によって
違うからです。

東日本大震災の後には、仮設トイレが被災
地に集中して、品薄になり、そのレンタル
料が高騰したと言う話もありました。

従って、同じ戸数だからほぼ似たような
金額になると言う方程式はありません。

ただし、過去の統計を元に、おおざっぱに
把握しやすいように、
「戸当たり○○万円」
と言う表現は良く見られます。

また、その際は、小規模になるほど割高に
なり、ある程度の大きさまでは、規模が
大きくなるほど、割安になります。

それは、材料代に比べて人件費の占める
割合が大きいので、40戸が、単純に
20戸の倍にならないからです。

最近、管理会社に、「相場は?」と聞くと、
「戸当たり120万円程度で、20戸未満
などの小規模になると戸当たり150万
円」等と言う声も聞かれます。

以前は、大目に見て戸当たり100万円
と言う管理会社が多かったのですが、
少しづつ高騰しているとのこと。

結果、修繕積立金で収まるように、屋上
工事を部分的にしたり、共用廊下は手を
付けないと言うような選択をして、コスト
を抑えて行きます。

当社の場合は、
業者からのバックマージンは一切受け取ら
ず、徹底的かつ合理的なコストダウン手法
(MACM方式と言います)を採用して
いるので、前記の管理会社の言う相場
(?)に比べると、かなり安くなって
いますが、それでも、じわりじわりと高く
なってきている様子は実感しています。

実際、建物の状況を見て、
「最低限ここまではやっておきたい」
と言うエコノミー案で入札行い、結果的に
予想以上に価格が下がったのを見てから
「やりたかった工事」を追加すると言う
パターンも少なくありません。

このように、工事とお金の話の例を挙げて
行くと、実は、あまりに多くのパターンが
あって、「私のマンションに当てはまる」
と言うケースを探すのは、かなり難しいですね。

ズバリ、
「価格はどう決まる?」と聞かれたら、
「選ぶコンサルタントで数百万円~数千万円も変わる」
と言うのが、答え。

勉強会でも、いくつかの例を出しています
が、総会で決まりそうになった工事会社
(工事金額)が採決保留になり、当社の
コンサルティグに切り替わって、再度入札
したら、工事費が2~3割も下がったと
言うケースを実際に見ていますからね。

住民だけでコスト交渉するのは、極めて
難しいので、組合のために徹底的に頑張
るコンサルタントを探してくださいね。

(お知らせ)

7月18日(祝)10時~
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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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