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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.31

■私の好きな言葉■ 
「千人の数より一人の本気」

こんにちは。

大規模修繕工事で相談に来られる方々の
共通として、三つの「わからない」が
あります。

一つ目が、
「いつ、どこをどれくらい修繕すればいいのかわからない」

だから、管理会社や専門家に、調査診断を
依頼するのですが、彼らの情報量、
知識、経験との差が大き過ぎて、今度は
診断結果の妥当性を判断できないのです
から更に困ったことになりかねない。。。

そもそも、建物調査は、良いところより
悪いところが気になりますから、
「こんなに劣化してますよ」
と報告を聞けば、早く工事をしなきゃ!
と言う心理になります。

また、管理会社の傾向として、
「まだ大丈夫」と言ったのに、何かが起き
て、責められるより、「早めにやりましょ
う」と勧めておく方が、無難だと言う
心理も働きがち。

特に、自社又は自社の関連会社が工事の
元請になる可能性のある管理会社にとって
は、早めに工事が行われる方が、自社の
売り上げアップにつながると言う側面もあります。

結局、専門家に建物を調査してもらえば
「客観的な」修繕工事時期や工事内容が
わかると考えるのは、甘いですよ!と
言うのが私の考えです。

もちろん、専門家であれば、建物劣化状況
の判定は、大きく違わないと思います。

一定の物理的な試験の方法も確立されてい
ます。

しかし、最も重要なのは、その診断者の
立ち位置はどこなのか?と言うこと、

それは、説明の仕方、住民からの質問に
どう答えるか?を総合的に見て、自分達
で判断することになりますね。

ちなみに、当社が考える
大規模修繕工事の実施時期・工事内容の
判断の要素は、次の5点。

1、建物劣化状況
工事実施時期の判断

2、修繕積立金残高
工事項目・仕様の判断

3、修繕積立金の水準
 後倒し工事の選択判断

4、長期修繕計画の精度
工事実施サイクルの判断

5、管理と管理費会計の状況
 修繕積立金値上げの抑制

少なくとも、管理会社だけに聞いて、
決めるのではなく、複数の専門家に聞く
ことをお勧めします。

二つ目、三つ目の「わからない」は、
次回のメルマガで。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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