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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.30

■私の好きな言葉■ 
「話す言葉を変えると、自分の未来が変わる」

こんにちは。

今年の3月に、愛知県関連団体主催の
マンション管理セミナーでの3コマの
講演を皮切りに、5月までに、6会場
で講演を行いました。

また、4月は、一宮市の大規模修繕工事の
現場で、見学会も開催しました。

それらの参加人数を合計すると、
約200名。

その参加者からの相談や依頼で、
一番多いのが、
大規模修繕工事のコンサルティング。

元々、勉強熱心な方が参加されているので
既に、
管理会社に頼むか?
どこかの設計事務所に頼むか?
と検討されている方。

そして、私の講演を聞いて、管理会社依
頼方式と設計事務所依頼方式の両方の
問題点を解決するMACM方式を初めて
聞かれて、この方式を採用したいと言う
依頼を頂いています。

それまでの検討のプロセスを聞くと、
そもそも、コンサルタントを選ぶ基準に
迷いがあるケースが多い。

この際たるものの第1は、大規模修繕工事
の設計は、建築士でないとできないと言う
勘違い。

もちろん、工事の内容によって、建築確認
申請が必要なものは、建築士でないとでき
ませんが、その様な工事はごく稀です。

特に、第1回目の大規模修繕工事では、
まず、その様な工事はありません。

例えば、責任施工方式で、直接建設会社に
依頼した場合、その会社の建築士が出てく
るケースもあるかもしれませんが、出てこ
なくても、計画も工事も進みますからね。

「でも、大規模修繕工事に、
設計図はあるでしょ?」
と聞かれますが、この設計図とは、新築
や増築の設計図とは異なり、既にある
竣工図に書き込んだもの。

わかりやすく言えば、あなたの
自宅の壁紙を剥がして、どの壁紙を貼
るのか、新築時の図面に書き込んだものです。

数千万円ものお金が動く工事ですから、
図面、仕様書、見積書等もかなりの量に
なるので、もちろん、住民が作ることは
無理ですが、「建築士」と言う資格が
必要な業務ではありません。

従って、MACM方式(マンション管理士
によるコンストラクションマネジメント)
方式の話を初めて聞いて、目からウロコ
になる方が多いのです。

第2のポイントは、
「建築的にマンションを知っている」
のではなく、
「住まいとしてのマンションを知っている」
ことをコンサルタント選定基準していない
こと。

これは、大規模修繕工事コンサルティング
の実績が多いから後者であるとは言えません。

第1の勘違いともリンクしますが、住民に
とって、一番苦手なのは、建築的な話の
ため、どうしても、技術的知識に目が行き
がちです。

もちろん、基本的な知識や技術力は必要で
すから、マンション管理士と言う資格があ
るので、コンサルティングが出来ると言う
ことはありません。

私が最初からできたのは、マンション管理
士の資格を取る前に、一般の住宅建築や
リフォームのコンサルティングを10年、
100戸以上行ってきたところに、自宅
マンションの大規模修繕委員長として、
建築士と一緒にコンサルティング側に
回って工事を監理した経験があるからです。

しかし、私が生粋の技術者と決定的に違う
のは、住民側の視点があり、マンション
管理の問題点が分ることです。

恐らく、大規模修繕工事コンサルティング
を行うために、過去の総会議案書、管理
委託契約書、管理業務の各種報告書、
火災保険までを見るコンサルタントは、
滅多にいないと思います。

また、大規模修繕工事の予算を決めて行く
際に、管理費会計をキチッと分析するコン
サルタントも少ないでしょう。

もし、これから、大規模修繕工事コンサル
タントを選ぶマンションであれば、候補と
なったコンサルタントに、
「コンサルティングをするのに必要な資料は?」
と聞いてください。

答えが、
図面、
販売時のカタログ、
過去の修繕履歴、
長期修繕計画、
であれば、その人は、建物のことがわかっ
ている人ですが、管理の視点が欠けている
人です。

第3のポイントは、
販売会社・管理会社にモノが言える人かどうか?

マンションの住民であれば、大規模修繕
コンサルタントは、100%管理組合の立場
で、工事の手抜き防止や品質をチェック
して欲しいと思いますよね?

そして、住民の財布を自分の財布だと思っ
て、お金を使ってほしいと思いますよね?

そのために必要なのは、まずもって、管理
会社や工事会社との中立性(利益供与関
係にないこと)です。

「談合」などはもってのほかですが、
はっきり言って、コンサルタントを含めた
業界側が結託すれば、住民には、分りませ
んからね。

私も実際に、管理組合からの相談で、
「管理会社がコンサルティングをして、
競争見積もりで、1社に決める寸前だけれ
ど、念のため、見積書を見て欲しい」
と言われ、拝見したところ、特定の1社に
決めるために、他社の見積がいい加減であ
ったことが発覚したケースがありました。

「談合」は、建設会社同士でやるものと
言う先入観は振り払ってください。
管理会社主導、設計事務所主導の「談合」
的なものもあるのですよ!

また、調査や工事の段階で、新築時の施工
不良や長年の管理業務の杜撰による不具合
が見つかった時に、管理会社にものが言え
るかどうかも、非常に大切です。

これは、次の質問で、ある程度判断できます。
それは、
「管理会社からの推薦や紹介で、大規模
修繕工事の設計監理(コンサルティング)
を受けたことはありますか?」

この質問の回答がイエスの場合、一見する
と、管理会社からも推薦・紹介を受けるの
だから、それだけ、優良なコンサルタント!
だと思うかもしれません。

しかし、その逆。

管理会社から推薦・紹介を受けて、仕事を
受注したら、管理会社(更には、その親会
社)に都合の悪いことは、言えませんからね。

つまり、何か建物の問題を見つけた時に、
100%住民側につくのではなく、事業者
同士で処理されてしまう可能性があると
言うことです。

ちなみに、当社が、住民から直接の依頼で
大規模修繕コンサルティングの依頼を受け
て、管理会社推薦の設計事務所と対抗する
ことになった際に生じた「怖い話」は、
ここ↓に書いてあります。
http://goo.gl/DxaF8y

ここで登場する4月で50回も来るコンサル
タントの料金が安いと言う話。

驚きました。

工事を厳しい目でチェックするコンサル
タントが価格競争に走ったら、どうなるか?

住民の見えないところで、取り返そうとす
るのでは?と心配になります。

ちなみに、MACM方式は、住民側の一定
の協力を求め、従来の建築業界の古い考え
方を用いず、IT技術も使い、合理的な手
法で、コンサルタントの生産性を高めるこ
とで、コンサルティグ報酬の総額を下げます。

ただし、マンション側は、安いと言うこと
でコンサルタントを選んではいけないと
思います。

住民の幸せを最大限に実現してくれる
コンサルタントを選ぶと言う基準が大切
ですからね!

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◆発行人
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代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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コメント
この記事へのコメント
騒音
こんばんは。先日、近くで一戸建ての工事を始めます~という、建築会社からのお知らせとお願いがポストに入っていました。基礎のコンクリート?を打つのに木枠やパイプを使ったようで、コンクリートが固まって木枠とパイプを片付けた際、パイプをトラックの荷台に放り投げ、ガチャンとか音が響きました。マンションの大規模修繕工事でも足場の組み立て及び撤去で、金属音が響くんだろうなぁと思い、マンション内外に気配りが必要ですね。それ以外にも、色々あるんでしょうね。
2016/06/09(Thu) 22:14 | URL | デュピュイ取るモバイル | 【編集
RE: デュピュイ取るさん
大規模修繕工事の足場組みでも、コンコン、カンカン音が響きます。それだけでじゃなく、タイルがあれば、そのハツリ工事で、カッターがタイルを切る音もします。
騒音、振動、ほこり、においがしますからね。
2016/06/10(Fri) 07:44 | URL | 馬渕@しあわせデザイン | 【編集
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