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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この時期、コンサル・顧問先マンションの定期総会の時期です。

当社は、大規模修繕工事コンサルでも、顧問として、組合運営のアドバイスを行うので、総会議案書は、決算報告を含めて、すべてチェックします。

昨年、大規模修繕コンサルティグを依頼された岐阜のマンションでも、顧問として初めての定期総会で、決算理事会の開催。

で、管理会社からの説明を聞いていると、ン?

管理費会計の収入に口座振替手数料があり、支出にも同じ手数料がある。
修繕積立金会計の収入に口座振替手数料があり、支出にも同じ手数料がある。

普通は、管理費会計の支出に口座振替手数料があるのみ。
つまり、組合員から、管理費・駐車場使用料・修繕積立金を一緒に引き落とし、その手数料は、組合の経費として収納代行会社に支払う方式です。

ところが、このマンションは、振替手数料は、管理費などと一緒に、各組合員の口座から、引き落とす訳です。

しかも、管理費は管理費として、修繕積立金は修繕積立金として、別々に手数料を取って、引落される訳です。

この管理会社は、他のマンションでは、振替手数料は、組合員からは取らずに、組合の経費として支払っている。

私「どうして?」

管理会社「管理費会計と修繕積立金会計は、別々に管理する必要があるため」

私「別々に管理することと口座から別々に引き落とすことは、同じじゃないですよね?」

管理会社「…」

私「貴社管理の他のマンションでは、一緒に引き落としているじゃないですか?」

管理会社「いえ、このマンションと同じやり方をしているマンションもありますから」

私「改めて聞きますが、管理費と修繕積立金とを一緒に引き落として、それを管理費と修繕積立金とに分けて管理することは出来ないのですが?」

管理会社「出来ます」

私「改めて、各組合員が、何か手続きをすることが必要ですか?また、銀行口座と印鑑の分別管理上の問題はありますか?」

管理会社「いえ、手続きは不要です。管理費として引き落としていたのを、次回から修繕積立金も合算して引き落とすだけです。分別管理においても、問題はありません。」

私「と言うことは、すぐに、変更してもらえば、組合員の負担は減りますよね?」

と、ここで、話を聞いていた理事さんから
理事「どうして、今まで、教えてくれなかったんだ」
理事「他のマンションに比べて、私たちが損していたってこと?」

管理会社「会社に戻って、すぐに相談します。」

私「問題なく出来る話なら、組合員の負担を減らすために、やるべきですよ。次回の総会の議案に挙げて、ちゃんと説明して切り替えるべきですよ!」

管理会社「わかりました。」

小規模のマンションなので、この手数料は年間で26000円。
13年目なので、約34万円を無駄に支払い続けていたことになります。

管理会社にとっては、この金額を自社が負担するなら、とっくの前に、是正していたはず。
組合側の負担だから、「他人事」なのでしょう。

このマンションには、銀行勤務の方もいますが、何の疑問も指摘もなし。

実は、今日、このマンションの総会で、この議案が出た時には、以前、管理を改善するために、3期連続で理事長を務めたと言う方からの発言で、当時、この手数料に関して、素朴な「なぜ?」の質問をした事があったそうですが、
「管理費会計と修繕積立金会計は、別々に管理する必要があるため」
と言う管理会社の回答で、そんなものなのだ…と納得されたそうです。

この議案以外の議案でも、いくつかの専門的な見地からの改善アドバイスを差し上げたのですが、管理組合の財産を守り、管理会社に委託費に見合った適切な仕事をしてもらうには、管理組合100%の立場の専門家(マンション管理士)の目が必要であることが、よくわかっていただける事例だと思います。

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