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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日、顧問先の犬山市内:約180戸のマンションで、大規模修繕工事準備のための建物調査を行いました。

このマンションは、築25年。

今年の春の定期総会議案として、大規模修繕工事のコンサルティングの相談がありました。

昨年からこのマンションの顧問に就任し、1年間で管理会社からの工事提案の査定・入札により、約1000万円のコストダウンを実現しており、その成果を評価されてのこと。

築年数と建物の規模から考えると、今から、修繕委員会を立ち上げ、進めて行くスケジュールは、背間一般的には普通でしょうが、それを推奨するのは、「工事をすることで、利益が上がる人」

当社の考えは、建物の状況を把握し、どこまで大規模修繕工事を延ばせるか?を徹底的に考え、組合財政を健全に保つことをポリシ―としていますので、「コンサルティングの契約ができるぞー」とホイホイ応じることはありません(笑)。

昨年から何度もマンションに来ていますし、管理会社の建物設備点検に同行監査し、劣化状況を見ているので、建物状況はある程度掴んでいます。

一方、マンションの意思決定の様子を見ると、準備から着工まで2年くらいかかる。

以上を総合的に考え、大規模修繕工事に向けた本格的な建物調査ではなく、その本格的な調査を行う前の予備調査が妥当。

第2回目の大規模修繕工事ですから、第1回目の工事の際の資料がちゃんと残っているのか?を単に竣工図書だけではなく、修繕委員会時の議事録や工事後のアフター点検の様子まで、確認することも大切です。

と言うことで、昨日は、その予備調査を浜松担当コンサルタントの平野コンサルタントと養成塾研修生と一緒に実施。
屋上・階段・廊下等の共用部に加えて、前・現理事にお願いして、ベランダも立ち入り調査。
建物調査3 建物調査2

この写真は、15階建ての屋上からの写真です。
建物調査4

建物調査を進めて行くと、前回大規模修繕工事の際の施工がしっかりしているところと、そうでないところ、あるいは、手抜きなのか?VEなのか?と言う箇所など、良く見えてきます。

また、共通して劣化が進んでいるところは、いわば「建物の弱点」箇所。

こう言ったことや記録写真の撮り方まで、新人コンサルタントや塾生への教育も兼ねて実施して行きますので、朝9時から夕方5時まで。

資料に関しては、あちこちにばらけており、集めるのに苦労しましたが、リスト化し、今後の大規模修繕工事検討に役立つよう、1カ所に集めておきます。

これから、分析作業に入ります。

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