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標準管理規約改正のセミナーを聞いてきた、まとめです。

Ⅱ.「マンション標準管理規約」改正の概要(続き)

2.駐車場の使用方法
駐車場が全戸分存在しない場合における入れ替え制などの公平な選定方法、 空きが生じている駐車場の外部貸しに係る税務上の注意喚起等の解説を追加。 (第 15 条関係コメント)

→駐車場の外部賃貸は、区分所有者を優先する条件を設定している等のケースでは、外部貸し のみが課税対象となり区分所有者が支払う使用料は共済事業として非課税とする旨の国税庁の見解(「マンション管理組合が区分所有者以外の者へ のマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について(照 会)」(平成24年2月3日国住マ第43号)及びこれに対する回答(平 成24年2月13日))が公表されているため、これを参照する旨が解説されています。

3.専有部分等の修繕等
専有部分等の修繕は、理事会の承認等を得て実施可能とする。 (第 17 条、第 21 条、第 22 条、別添2等)

→元々、専有部のリフォームに関しては、管理組合に届けること、承認を得ることを規約に定めてあるマンションは多いと思いますが、その届出の範囲及びその許可基準が曖昧でした。私も、顧問先からの相談がいくつもあり、管理会社からも、迷うので、ジャッジして欲しいと依頼される場面も多く、その都度、判断してきました。今回、コメントで、別紙として一覧表にまとめられたので、ほぼ、このまま使えるのではないでしょうか。

4.暴力団等の排除規定
暴力団の構成員に部屋を貸さない、役員になれないとする条項を整備。 (第 19 条の 2、第 36 条の 2 等)

5.災害等の場合の管理組合の意思決定
緊急時における補修などの保存行為は理事長が単独で判断し、緊急時の応 急修繕は理事会で決定すること等とした。(第 21 条、第 54 条等)

6.緊急時の理事等の立入り
災害や事故が発生した場合の緊急避難措置として、理事長が専有部分に立ち入ることができることとした。(第 23 条関係コメント)

7.コミュニティ条項等の再整理
防災・防犯、美化・清掃などのコミュニティ活動は可能であることを明確にし、判例も踏まえた条項として各業務を再整理。(第 27 条、第 32 条)

8.議決権割合
新築物件における選択肢として、総会の議決権(及び譲渡契約時の敷地の持 ち分割合)について、住戸の価値割合に連動した設定も考えられる旨の解説を 追加。(第 46 条関係コメント)

→国交省の説明では、「この条項は、新築向けです。既設マンションでは、無理です。と言っても、実際にこの条項を適用する動きを示したディベロッパーはいません」とのこと。私も、以前、この問題をブログで取り上げ、同じ見解、同じ予想をしましたね。

9.理事会の代理出席
理事会への理事の代理出席について、あらかじめ代理する者を定めておく、 議決権行使書による表決を認める等が望ましい旨の解説を追加し、理事会の議決有効性を巡るトラブルを防止。(第 53 条関係コメント)

→この問題も、組合から時々相談があり、実際には、理事長夫人が理事長の役をしていることを普通にやってきた組合の既成事実と規約との矛盾をどうするか?で、苦心して規約を改正したことがあります。今回、一定のガイドラインが示されたので、今後は、改正しやすいですね。

10.管理費等の滞納に対する措置
管理組合が滞納者に対してとり得る各種の措置について、段階的にまとめたフローチャート等を提示。(第 60 条、別添 3)

→今まで、滞納回収は、管理委託契約においては、非常に緩やかでアバウトで、管理会社又はフロント担当者次第で、かなり差がありました。今回、規約にフローチャートが示され、法的措置に移行する場合の手続きなどが示されたことは良いことだと思いますが、長期の滞納を発生させないことが、最も重要です。それに関しては、このフローチャートとは別に、滞納1カ月目、2ヵ月目と言う節目節目での督促業務の例示があります。私見では、こちらの方が重要で、この考え方を更に具体化して細則にしたり、管理委託契約に盛り込むことが大切だと思います。

11.マンションの管理状況などの情報開示
大規模修繕工事の実施状況や予定、修繕積立金の積み立て状況などの情報を開示する場合の条項を整備。(第 64 条、別添4等)

→今までは、管理規約と言うより、管理委託契約において、管理会社が不動産仲介会社からの問い合わせに対応する場面を意識した業務項目で、当社が管理委託契約の見直しをする際には、買主保護のための項目を追加していました。今回、管理規約に盛り込まれたことで、まずは、各マンションでの情報開示用のフォーマットを作成し、その時期によって更新すべき項目をマークしておけば、適切な運用がなされることになると思います。

12.その他所要の改正
マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律(平成 26 年法律第 80 号)の施行等に伴う改正、字句の修正 等

今回は、以上。
今年は、この改正を受けて、顧問先に順次、情報提供をしてまいります。

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