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標準管理規約改正のセミナーを聞いてきたまとめです。

Ⅱ.「マンション標準管理規約」改正の概要

1、外部の専門家の活用
理事長を含む理事及び監事について、これまで区分所有者に限定していた ものを、選択肢として外部の専門家も就任可とし、利益相反取引の防止、監事の権限の明確化等の所要の規定を措置。 (全般関係コメント、第 35 条~第 41 条、別添1等)

→本文としては、第35条の4で
「組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合の選任方法について は細則で定める。」
と追加され、それに伴い、

(利益相反取引の防止) 第37条の2で
役員は、次に掲げる場合には、理事会において、当該取引に つき重要な事実を開示し、その承認を受けなければならない。
一 役員が自己又は第三者のために管理組合と取引をしようとするとき。
二 管理組合が役員以外の者との間において管理組合と当該役員との利益が相反する取引をしようとするとき。

となっています。

また、組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合の選任方法について、細則の例として、
コメントにおいて、次のような役員の欠格条項を定めることを推奨しています。
ア 個人の専門家の場合
・ マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者から役員を選任しようとする場合にあっては、マンション管理士の登録の取消し 又は当該分野に係る資格についてこれと同様の処分を受けた者
イ 法人から専門家の派遣を受ける場合(アに該当する者に加えて) 次のいずれかに該当する法人から派遣される役職員は、外部専門家と して役員となることができない。
・ 銀行取引停止処分を受けている法人
・ 管理業者の登録の取消しを受けた法人

更に、コメントの添付資料として、外部専門家が理事又は幹事になる場合のパターンが3つ示され、それぞれ、どのようなマンションで導入が想定されるかまで、詳しく例示されています。

① 理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型
 従来どおり理事会を設け、理事 会役員に外部専門家を入れる パターン。
 【想定されるケース(マンションの特性)】
・運営面の不全の改善
・計画的な大規模修繕等の適切な実施、耐震改修・建替え等の耐震対策等専門的知見が必要な場合を想定
※限定的な専門性が求められるケースも多くある。

② 外部管理者理事会監督型
・外部専門家を区分所有法上の管理者として選任し、理事会は監事的立場となり外部管理者を監視するパターン。
【想定されるケース(マンションの特性) 】
・高い専門性と透明性、区分所有者の利益の保護や最大化のニーズの高いマンション(大規模な新築マンションなどを中心に想定)
※総会は意思決定機関、管理者は知見豊富な執行者、理事会は監視機関、と分担や責任の明確化 が期待できる。
※さらに、専門性が高く、時間的な拘束が強く心理的な負担も大きい管理費回収訴訟、反社 会的勢力、被災対応等の特定問題も担当することも想定。

③ 外部管理者総会監督型
・外部専門家を区分所有法上の管理者として選任し、理事会は設けないパターン。
【想定されるケース(マンションの特性)】
・高い専門性と透明性、区分所有者の利益の保護や最大化のニーズが高いが、規模の小さいマンション
・理事長のなり手がいない例外的なケース
※支援的性格が強いケース

上記以外に、図式等もあり、今回の改正において、本件が目玉のひとつであることが伺えます。

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