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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「うちは大丈夫!」のマンションが一番危ない
「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.28

■私の好きな言葉■ 
「困難は自分を磨く砥石」

こんにちは。

先月から4会場で行ったマンション管理
セミナーでは、毎回、沢山の相談があり
コンサルタント総動員で対応。

私の講演を聞いて、
「そんなことがあるんだ!」
「うちのマンションは、
いつも平穏無事な総会だし、
問題はないと思うけれど、
管理・長期修繕計画の無料適正診断を
受けてみたい」
と、総会資料や長期修繕計画を、
セミナー数日後に、持ってこられた
Kさん。

最初にマンションの様子を聞くと、
「うちのマンションは、管理会社の
人も誠実そうで、受け答えはしっかり
しているし、住民の中には、ご意見番
みたいな人もいて、総会で、管理会社
にモノ申しているし、大丈夫だと
思うけど…」

「そうなんですね」
と言いながら、資料を拝見。

ムムム、これは大変!

築10年目の約50戸マンションで、
長期修繕計画は、新築時のものだけ。

それによると、10年目までに、修繕
積立金を6回値上げして、新築時の
6倍程度にする予定になっている。

しかし、これまで1度も値上げしてない。

じゃあ、管理費会計に余裕があって、
その余剰金が、修繕積立金の値上げを
抑制しているかと言うと、確かに、
数百万円の余剰金はあるが、それを
足しても、必要な金額の6割程度。

仮に、長期修繕計画通りに、築12年目に
大規模修繕工事を行うとしたら、
2000万円以上足りないので、戸当たり
40万円程度の一時負担金が生じます。

修繕積立金が貯まってから工事をしよう
となると、築20年以降になります。

あっ、そうだ!
この管理会社は、他のマンションで、
「足りなければ借りれば良いですよ」
と言ってた!(苦笑)

実は、これ、管理会社側の商売の観点
では、よくわかる話。

管理費会計が「余裕の黒字」であれば、
管理委託費を下げる=管理会社の収益
を減らずような話にはなりにくい。

かたや、修繕積立金は、
いざ、雨漏りでもして、工事が必要と
なれば、修繕積立金の値上げや一時金の
拠出、あるいは借入のいずれかで対応
せざるを得ません。

本来、マンション財政と言う点では、
管理費会計と修繕積立金会計は、一体
であるべきですが、こうして
「黒字の管理費会計」と
「大幅赤字の修繕積立金会計」とが、
意識的に、分離されている訳です。

Kさんに、
「大赤字のマンション」の
実態を指摘したら、
「大変!皆に知らせなきゃ!」
「でも、役員でもない私が、
どうやって…?」

とにかく、現状を知ってもらうための
マンション向け勉強会開催に向けて、
知恵を出していくことになりました。

と、その話しが冷めやらぬうちに、
今度は、築9年目の約60戸のマンション
からの適正診断の結果が、ほぼ同じ。

ただし、こちらは、段階的に、8倍までの
値上計画。

こちらは、管理費会計の余剰金がかなり
大きいので、第1回目の大規模修繕工事は
ギリギリお金は足りるけれど、それが終わ
ったら、一気に、大幅な値上げをしないと
将来の赤字が解消できません。

どちらのマンションも、問題は深刻です。

しかし、築10年程度ですから、今から
対策を立てれば、将来の不安を解消する
ことは、十分可能ですからね。

あとは、具体的な行動の一歩を
踏み出せるかどうか、です。


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コメント
この記事へのコメント
定期付き終身保険更新型
こんばんは。私が自分で生命保険に加入しようと、研究した30年ほど前。主流は、定期付き終身保険(全期型)。また、同(更新型)の出始め。例えば全期型は、主契約終身保険500万円に30年の定期保険2500万円を足し、あと入院特約他を付けるタイプ。保険料は変わらず、支払いは、60歳までに完了し、その後は、入院特約分を払うという感じ。一方更新型は、例えば全期型と同じたてつけで、10年満期で更新していくと、当初保険料は全期型より安いが、10年経つと更新時期となり、その時の年齢で計算し直し保険料がアップ、また次の10年後の更新時期にまた保険料がアップとなり、総支払い保険料は、全期型より更新型の方が高い。保険屋さんの説明では、若い時期に割安の保険料で大きな保障が得られる!と言う。ただ、加入10年後の更新時期に、保険料がこんなに上がるの?!となり、同じ位の保険料で更新!となると、保障額を減らさなければならなくなる。最初の加入時に、セールスレディさんから、そんなに保険料が上がるなんて説明聞いたかな? 話は長くなりましたが、最初にもらった長期修繕計画についている修繕積立金を何年後に値上げ、また何年後に値上げ、さらに値上げ~ を見つけて、2倍3倍と果たして支払っていけるんだろうか?と心配になったのが、管理組合活動ににのめり込むきっかけでした。
2016/05/27(Fri) 00:09 | URL | デュピュイ取る | 【編集
RE:デュピュイ取るさん
コメントありがとうございます。

ここに至るストーリーがあったのですね。

生命保険の選定は、ライフプランを立てて、考える。
マンションの大規模修繕工事も、マンションのラフプラン=長期修繕計画を立てて考える。
と言うことですね。

従って、そのライフプランが適切かどうか?がポイント。

生命保険会社から加入手数料をもらっているFPは、保険を掛け換えましょうと言う。

管理会社や建築業界側は、大規模修繕工事に備えて、修繕積立金を上げましょうと言う。

どっちも、顧客の利益より自分の利益が先だってしまう傾向があるので、怖い訳です。
2016/05/27(Fri) 14:39 | URL | 馬渕@しあわせデザイン | 【編集
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