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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.27

■私の好きな言葉■ 
「何気なくやらない。常に意味を持ってやる」

こんにちは。

昨年秋から、大規模修繕工事と管理見直し
コンサルティングを開始したマンションで
先日、定期総会開催前の決算・予算理事会
が開催されました。

当社のコンサルティングは、管理組合顧問
業務を同時に行うので、こうした通常理事
会にも参加して、アドバイスします。

で、事前に決算書を拝見。

うん?この数字は何?

火災保険の予算に対して、1.5倍くらい
の決算数値。

昨年まで、定期総会資料には、火災保険証
書の写しが添付してあったのに、今年は
添付ないので、想像するに、昨年10月の
保険料値上げの前に、駆け込みで、火災
保険を途中解約して更新を行ったのではないか?

しかも、総会は開催せず、もしかしたら
理事会も開催せず、理事長への説明と押印
だけかも…が私の予想。

果たして、実際は、私の予想通り。

この点を、理事会で管理会社に質問すると…

私「その手続きは正当か?」
管理会社「総会で審議すべきだったが、
値上げ前に手続きをする必要があって、
やむを得なかった」

私「少なくとも、理事会開催はできたでしょう?」
管理会社「出来たと思いますが、理事長
には説明して、押印してもらいましたから…」

私「今回の総会議案で、追認又は説明
すべきでしょう?
なぜ、何も触れていないのですか?」
管理会社「…」

私「しかも、今年に限って、火災保険
証書の写しを添付していないのは、何故ですか?」
管理会社「…」

この保険を販売した保険代理店は、管理
会社自身です。

状況的には、手続きが不適切だと知って
いたのは、管理会社のみ。理事長は、管理
会社からの説明を信じて、押印したこと
になります。

しかも、1年契約の保険!

私も昨年、顧問先のマンションのほとんど
すべてで、保険の中途解約と新規契約を
行いましたが、値上げ前の保険料が確定し
かつ長期割引のある5年一括契約です。

当時、この理事長に、そう言う保険の仕組
みを説明すれば、5年一括契約に変更する
選択もあったでしょう。

しかし、保険代理店にとっては、長期で安
くなる保険だと、その分、代理店手数料も
安くなるので、単年契約にして、翌年から
も毎年契約更新してくれる方が、利益が
増えます。

当社が、管理委託契約見直しので、保険
契約にもメスを入れるのは、このように
「組合にとってベストな保険」と
「管理会社にとってベストな保険」が、
違うからです。

しかも、管理会社の最後の言い訳が
「理事長に話をしてある」
つまり、管理会社からの提案に利益誘導や
不十分な点があっても、理事長が押印した
のだから、良いのではないか!と言う主張です。

言い換えれば、それが、管理組合にとって
不利益な選択であれば、その責任は、理事
長にあると言うことです。

もちろん、理事長にも、組織の責任者とし
ての善管注意義務はありますが、圧倒的に
情報や経験値に優位な管理会社から、強く
勧められた行為にまで責任が問われるのは
酷だと思います。

一方、管理会社は、都合の悪い時だけ、
「理事長に説明してある」
に逃げてはいけないと思う次第です。

自分のマンションの共用部の火災保険の
保険代理店がどこか、一度調べてみてく
ださいね。

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◆発行人
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