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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.26

■私の好きな言葉■ 
「環境は心の影、人は自分の鏡」

こんにちは。

現在、私は24の管理組合の顧問をしています。

その中を大別すると、大規模修繕コンサル
や管理見直しコンサル契約に付随する顧問
契約と、そのコンサル終了後に、改めて
顧問契約を結んだものとの2種類があります。

私の場合は、大規模修繕工事コンサルで
あっても、管理や日常修繕に関する問題等
あらゆる相談があります。

また、その相談を受ける中で、逆に、大規
模修繕工事に反映させるべきテーマが見つ
かるケースもあります。

昨年、あるマンションからの相談では、
高架水槽をなくして、直結増圧ポンプ方式
での給水工事の方法や金額の妥当性に関
するアドバイスを求められました。

この選択の場合、管理においては、高架
水槽の清掃費が不要となる反面、ポンプ
の点検費用が掛かります。
しかも、直結の場合は、名古屋市に所定の
様式で届出る法定点検になるため、点検
費も高くなります。

更には、電気料金も増えます。
基本料金も使用料も大幅にアップします。

その二つのコスト増を併せれば、貯水槽の
清掃費の削減額を上回るでしょう。

その場合、管理費の値上げは?と言う話になりますね

つまり、工事のコンサルタントであっても
マンションの管理や電気料金のことまで
わからないと、的確なアドバイスが出来な
いのです。

で、当社には、共用部の電気料金削減の
裏ワザがあるので、「わずかな電気工事
の追加で、管理コストの上昇を抑えること
が出来ますよ!」と言うアイディアが出せます。

こう言うところまで視点が及び、実際の
解決策まで提示できるのが、当社と建築
事務所との大きな違いだと思います。

以前は、
「コンサルティング業務に含まれる相談
と、顧問的な相談は、違うので、別報酬
になりますよ」
と最初に宣言していましたが、コンサルテ
ィングが始まると、いちいちその様な区分
けをするのが、面倒になり、結局、あらゆ
る相談を受けていました。

なかには、
「洗面所の選択パンが壊れたが、良い
業者を紹介してくれないか?」
と言うものまで。

何せ、以前は、戸建住宅の新築・リフォー
ムのコンサルタントだったので、各戸の
中のことまで、大抵わかっちゃう。(笑)

と言う経験から、4年前くらいからは、
逆に、
「すべてのコンサルティグ契約に、顧問業務が含まれています」
と変え、通常の理事会にも出席することに
し、例えば、管理会社が持ってくる消火器
の取替え提案でも、その妥当性をアドイス。

ある小規模マンションでは、徹底的なコス
トダウンの積み重ねで、組合財政を改善す
るという目標があったので、通販で消火器
をマンションに届けてもらい、役員が各
フロアの古い消火器と交換。

新品が入っていた箱に、今度は、古い消火
器を入れて、着払いで送り返す、と言う
手法で、管理会社の提示価格の3分の2
程度で、消火器を取り替えたと言う例もあります。

とにかく、管理組合にメリットのあることを考え出す。

会社で言えば、管理会社は総務部で、起き
た問題に対処するのが得意。

ただし、ちょっと融通が利かないし、総務
業務における
「御用聞き(日常修繕工事)」
が、管理会社の利益にもなるので、そう言
う話になると、企画部に変身して、積極的
に工事をお勧めしますね(笑)

一方、顧問は、会社の将来の発展のために
アドバイスを行うコンサルタント。

コストの最少化とメリットの最大化を図る
ことを常に意識します。

これを進める能力と、業者と癒着しない
姿勢があれば、「顧問契約を結びたい」
と言っていただけるのだと思います。

つまり、100%住民の味方である顧問の
存在は、「経費」ではなく、「投資」に
なる訳です。

せっかく、管理見直しコンサルティングで
管理コストが下がったのに、それが終わっ
てから、わざわざ顧問料を支払って、当社
と顧問契約を結ぶのは、恐らく、そう言う
理由だと思います。

では、実際に、顧問業務は何をやるか?

当社には、標準顧問契約書があり、
メニューが記載されています。

これ、ネットで他のマンション管理士が
どんな風に顧問業務を行っているのだろ
う?と検索して、参考にしたことは、
一つもありません。

「マンションに住む人をこれでもかっ!
と言うくらいに幸せにする」
を原点に、考え出した業務です。

具体的な業務については、またいつか、
紹介しますね。

追伸
最近は、大規模修繕工事や管理見直しコン
サルティング契約から始まるのではなく
最初から顧問契約を結ぶ例が増えてきました。

恐らく、同じマンションの顧問契約が
ずっと継続していることが、「顧問」
と言う価値を、判ってもらえやすく
なっている要因じゃないかな?と思います。

やがて、
「管理組合には、顧問がいてあたり前」
と言う社会になると、本気で思います。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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