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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.24

■私の好きな言葉■ 
「最も人を動かすのは、感動である」

こんにちは。

にわかに信じがたいと思いますが、
今、管理見直しコンサルティング中の50
戸のマンションで、入札が進んでおり、
最終段階に入っていて、管理委託費が
50%程度下がる見込みです。

金額にして、約50万円/月が半額程度になります。

つまり、年間で300万円程度のコスト
ダウンが出来ると言うことです。

しかし、品質を下げたわけではありません。


項目によっては、
「過剰」を削ったものもありますが、
全体としては、仕様はレベルアップしています。

どうしてこんなことが可能になったか?

それには、五つの理由があります。

一つ目は、
このマンションの管理会社が、いわゆる
「ブランドのある会社」で、そう言うブラ
ンドのある会社にありがちなのですが、
管理委託業務の執行が多重構造だったこと。

つまり、契約は、元請の総合管理会社です
が、実際に現場で業務を行うのは、その下
請けの更に下請け…と言う項目が、いくつ
もあった事。

これをシンプルな構造に組み替えて、中間
マージンを削りました。

二つ目は、
「削減する」を目的にせず、まずは、
現行の管理委託業務を「見える化」し、
最終的に、「マンションにとって適切な
仕様」を細かく作成したうえで、入札を
行ったこと。

ここに至るまでに、住民アンケート調査、
現地調査、書類調査、ヒアリング調査を
重ね、管理検討委員会で、
「このマンションにとって、適切な管理は何か?」
を長時間議論しています。

従来の管理委託契約書の仕様書は、10
ページですが、入札時に配布した仕様書は
50ページ以上あります。

これにより、
かなり「筋肉質」な管理品質ができ、
実施する会社や担当者によってレベルが
変わりにくい業務仕様書ができます。

これにより、見積を作る側にとっても、
遊びの少ない金額、利益幅を確定しやすい
金額を入れることが出来ます。

三つ目は、
見積りを出した後に、更に、VE交渉を行うことです。

VEとは、
「価値を下げずに価格を下げる」ことです。

これは、最初の入札金額を統計的に分析し
各業務別に、仕様に対する市場価格を予測
し、各社に提示することで、
「全体がも少し下がらない?」
と言う力技の(?)交渉ではなく、
「この業務は下げる余地があるのでは?」
と個別・具体的に交渉するものです。

今回、この交渉で、平均して、16%下が
っています。

四つ目は、
住民の皆さんが、「コストダウンを図る」
点を明確にしたこと。

先ほど、私は、
「コストダウンは目的ではない」
と書きました。

つまり、
「目的ではないけれど目標はある」
と言うことです。

基本は、
「クオリティ(品質)ファースト」
でコストダウンを図ると言うことです。

このマンションの場合は、機械式駐車場が
4基あり、その維持や将来のリニューアル
費用のためには、管理費会計の余剰金を
修繕積立金会計にシフトする手段が、非常
に有効だと判っています。

そのモチベーションがしっかりしていたと言うことです。

五つ目は、
管理見直しのプロセスが慎重で、かつ、
情報公開がしっかりしていること。

いきなり、管理会社の入札を行うのでは
なく、まずは、現行の管理体制の中で、
できるところから管理の改善(コスト
ダウン)をはかります。

その結果、「過剰」を削った場合でも、
管理品質に問題がないことが確認できます。

また、管理の多重構造が解消され、コスト
が下がっても、やはり、管理品質に問題の
ないことが確認できます。

これらの動きに関しては、常に住民に情報
提供していくことで、
「安かろう、悪かろう」
ではないことを理解頂けます。

その結果、自信を持って、今回のコスト
ダウンを進めることが出来ると言うことですね。

以上が、管理委託費を半額にできた理由です。

前半の三つは、主にコンサルティグ側の
ノウハウで、後半二つは、住民パワーです。

この二つが揃ったことが大きな成果をもた
らした原動力だと思います。

また、実は、このマンションでは、管理見
直しによるコストダウン以外に、火災保険
の見直し、共用部電気料金の削減、防犯
カメラレンタルの見直しで、合計、約90
万円/年のコストダウンが図られています。

この1年で、マンション財政は、大きく
改善されますね。

さて、

このマンションの管理検討委員会の委員長
から、前回のメルマガに対して、次のよう
な感想メールを頂きました。

「今回、本当に実感したのは、保険の見直
しもそうですが、管理委託の見直しも、
専門家のマンション管理士である馬渕さん
にお願いしたら、ここまで管理委託費が
下がるのかということでした。

国交省のマンション標準管理規約の第34
条に「専門的知識を有する者の活用」
という条項があることは知っていましたが
専門家を活用して、こんな大きな効果が
あるとは本当にびっくりしています。

世の中のマンション管理士みんなが、
馬渕さんのように、よくやってくれると
は思ってはいません。馬渕さんびスタッ
フの力のおかげだと思います。」

ありがとうございます。

私にとっては、こう言ったメッセージが
最も嬉しい「ご褒美」です。

ただし、コンサルタントは、「支援者」です。

この成果をもたらしたのは、検討委員や
理事、そして、住民の皆さんのおかげだ
と思います!

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
    E-mail m-info@mankan-sc.com
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コメント
この記事へのコメント
四つ目
こんばんは。四つ目の理由が分かりにくいんですが・・・。今後、機械式駐車場のメンテナンス費用がかさむため、修繕積立金を積み増し(コストダウンにより、管理費会計からのシフト)していかなければならないという住民の意思統一ができた事でしょうか。
2016/04/27(Wed) 20:32 | URL | デュピュイ取る | 【編集
re:四つ目
デュピュイ取るさん

コメントありがとうございます。

「品質の維持・向上を前提としつつも、コストダウンを図る」ことを重要課題として、住民の意思統一をしたと言うことです。

従って、「聖域なき見直し」で、一つ一つの管理項目の内容をコンサルタントと一緒に、深く掘り下げで、コストダウンの要素を探しました。

この内容は、かなりマニアックですし、当社のノウハウなので、ちょっと、公開出来ないのです。
2016/04/28(Thu) 07:18 | URL | 馬渕@しあわせデザイン | 【編集
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