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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この日曜日は、午前が春日井市で50戸マンションの管理委託契約の入札の1次審査、午後が岐阜県大垣市内で大規模修繕工事の20戸×2棟の入札の1次審査と言うダブルヘッダーでした。

対象管理組合は、三つ。
コンサル案件が二つなのに、なぜ、三つなのか?

それは、大規模修繕工事が、隣接している双子のような20戸のマンション(別組合)による共同発注方式だからです。

今回は、2案件のうち、そちらの話。

実は、この2棟は、元々、3年ほど前に、同じ大垣市内の大規模修繕工事の現場見学会に片方の棟の修繕委員の方にお越しいただいたのが、出会いのきっかけ。

その時は、勉強会にも参加され、「良い話を聞いた」「大規模修繕工事の時に、コンサルティングを頼みたいと思える専門家に出会った」とアンケートに感想を書いていただいていました。

その後、特段、当社から「あの話はどうなりました?」と言うような営業をしていませんでしたが、2年経って、「総会で、馬渕さんに頼みたいと言う話になった。ついては、隣のマンションにも声を掛けたいので、勉強会を頼みたい」と言う連絡。

その後の経緯を少し端折ると、結果は、管理会社の「大規模修繕工事時期ですよ」と言う働きかけに対して、当社の判断は、まだ、延ばせる。それよりも、管理の見直しが必要。

結局、管理の見直し、保険見直し、省エネ、大規模修繕工事、長期修繕計画の見直しをすべて引き受けることになりました。

当然、この時も、管理会社に入札は、2棟同時で、例えば清掃は、同曜日の午前・午後、貯水槽や消防点検も同日で実施する等の工夫で、劇的にコストが下がりました。

加えて、電気料金も下がったので、管理費会計の余剰金は、毎年90万円を見込むことが出来るようになり、長期修繕計画上は、消費税の増税をかなり極端に織り込んでも、赤字にならない状況に改善することが出来ました。

そして、今回は、大規模修繕工事の共同発注。

この場合、作る資料は、「2棟別々のもの」が基本ですが、「同じ会社に発注する」と言う前提があるため、両棟の情報を共有することから、「両方合わせた場合の資料」も必要です。

この依頼を受けたときは、両館共同発注により、20戸1棟より合計40戸になれば、工事金額はスケールメリットが出ますし、それ以外でも、現場事務所が一つで済むとか、現場代理人一人で良いなど、間接経費もざっくりと半分で済みますから、相当なコストダウン効果があることは、間違いないとお話ししました。

一方、コンサルティング側も、会合の多くは2棟同時ですし、建物調査も、同日で実施できるなど、負担の軽減があるため、コンサル報酬も1棟×2倍ではなく、割引できる要素があると考えていました。

よって、コンサルティング報酬の見積では、単に1棟×2倍ではなく、構成要素のうち、いくつかは、1.2倍とか1.5倍にして、それを按分する想定をしました。

しかし、これは、実際にやってみると、かなり違います。

例えば、入札の比較表を作成する際に、2棟それぞれの見積を作成することに加えて、2棟を並べた総括表を作成する必要性があります。

また、2棟同時と言えども、補修内容は異なる点もあるため、それを見越して、建設業者ときめ細かな交渉を行う分、負荷も増えます。

仮設計画も、片方の棟にのみ負担が偏らないよう詰める工夫も必要。

このように、2棟同時に進めるために使う検討の時間や資料の作成に関しては、単純に、1棟×2倍ではなく、1棟×3倍、4倍の時間や手間がかかる訳ですね。

と言っても、コンサルティング報酬の変更を申し入れるようなことは考えていません。

それは、2組合同時のコンサルティングにより、
〇どのような問題が出るのか?
〇よりスムーズに行かせるための工夫は、何が必要か?
〇仮に、今後、同じような依頼が出たら、どうやってコンサルティングを組み立てるのか?
等、学び、自分の引き出しを豊かにすると考えているからです。

取組み前には予想しなかった難しい問題が出れば出るほど、「この問題を解決したら、他のコンサルタントより、一歩前進できるぞー」とワクワクします。

私は、「マンション管理士」「大規模修繕コンサルタント」は、いわゆる「士業」と言う側面は基本ラインで、その上位概念として、管理組合に対する「経営コンサルティング業」だと考えてますからね。(^^)

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