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それは、管理組合が、管理見直しコンサルタントの採用を検討していることが管理会社に伝わった時です。

以下、実話です。

管理組合を「自社の利益の手段」だと思っている管理会社は、なんとかコンサルタントとの契約を阻止しようと、次の二つの手段を使います。

1、「理事会が、そんな強引なことをしたら、住民はどう思いますかね?コンサルティング契約の総会議案書の通知文書には、理事長の名前が出ますよ!」と理事長の不安感を煽る。
2、「値下げして欲しいなら、早く言って下さいよ。コンサルタントを入れなくても、協力会社に事情を話して、値下げさせますよ!」と自主的に値下げを申し入れる。

1については、理事会は決定機関ではなく、あくまで、議案の上程機関ですから、総会での可決・否決が、マンション管理組合の意思決定です。強引でもなんでもありません。

過去に上程したすべての議案は、あくまで「案」であり、総会で決定すると言う方式で、必ず理事長の名前で招集通知を出します。管理見直しコンサルティング議案だけが、「理事長の名前が出る」議案ではありませんからね。

もちろん、当社の方針としても、管理会社の変更もあり得る「管理見直し議案」は、慎重に慎重を重ねるべきで、理事会の皆さんの不安もありますから、必ず、総会の前に、住民対象の勉強会を開催し、そこで、大きな異論が出ないことを確認してから、総会の開催に入ります。

2については、管理会社としては、コンサルタントの導入が阻止できれば、そのマンションは、その後も自社の提案が通りやすい訳ですから、その後、見えないところで管理の質を落としたり、各種の工事のバックマージン等で、その値下げ分を取り返せるチャンスが生まれます。

結果として、組合は、「安もの買いの銭失い」になるでしょう。

そもそも、コンサルタントが入りそうになったから、委託費を下げると言うことは、今まで不当に高かったということを告白していることになる訳ですから、組合側は「値下げしてくれるなら、新築から今までの分を、全部値下げして返してくださいね!」とニコッと笑って、言ってあげてくださいね。

あるマンションでは、総会時に、当社とのコンサルティング契約議案の審議の際に、管理会社が突然「コンサルティグ契約をしなくても、コンサルタントが予測する削減額と同じ額を値下げしますから、契約しなくても良いのでは?」と発言したのを聞いて、あるご婦人がスクっと立ち上がり、「この段階で、そんなことを言うとは・・・恥を知りなさい!」とピシャッと言われて、住民の拍手を得ましたね。

実は、こう言う手法を取るのは、案外、有名ブランドの会社に多く、それまで、「品質の高いブランドだから、料金も高い」と言ってきたはずなのに、簡単に、「値下げします」と言うのですから、逆に、信頼感が下がるのですが、自社の利益しか見えない会社は、住民側が、なぜ、コンサルタントを入れたいと思ったのか?と言う心情も、見えないのですね。

もう一つの阻止に躍起になる管理会社のパターンは、専門家が入ると、杜撰な管理、さらには、管理不履行が露見してしまう会社。

実際に、過去の不履行が次々に見つかり、最後は、損害金を支払うことになった会社もあります。

このような会社とは逆に、「自社の利益も大切だけれど、それは、管理組合との適切なパートナーシップの上に成り立っている」と言う考えを持つ管理会社は、次の態度を取ります。

1、なぜ、コンサルタントを入れようと思ったのか、率直に理事会に聞き、反省を次に活かす。
2、コンサルティング導入に対して、積極的に協力し、改善アイディアをいち早く取り入れて、仮に入札で価格が1番安くなくても、自社での継続になるよう努力する。

 元々、管理会社のフロント担当者には、心情的な距離感の近さがあり、事情を知っている「慣れ」への安心感を住民は持っています。そのアドバンテージを活かして、より良い関係を築く方策を探る会社は、コンサルタントの立場から見ても、頑張って欲しいと感じますね。


 そもそも、当社の管理見直しは、「管理会社変更ありき」ではないし、「コスト削減がすべて」でもありません。

 より良い管理と適切な料金を設定し、管理組合と管理会社との望ましい関係にまで気を配るのが目的です。

 従って、コンサルティング期間は、「管理コストが下がるまで」ではなく、真管理体制が定着するまでの2年間が基本。

 そのコンサルティングスタイルを間近で見て、引き続き、「専門家がそばにいてくれた方が、組合にとって有益」だと感じたら、顧問契約を継続していただくことにしています。

 そのマンションの未来にとって、最適な仕組みを作るのが、マンション管理コンサルタントのミッションだと考えています。

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