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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

このマンションは、名古屋市千種区の分譲マンション「フォレスト東山パークハウス」(五棟、計百二十八戸)
建設会社は、安藤ハザマ建設共同企業体(現在の安藤・間)。販売元は、三菱地所。
構造スリット

建築時期は、二〇〇一年五月~〇三年一月で、同年二月に入居が始まった。
最上階の販売価格が約二億円の「億ション」で、全戸が完売している。

今回見つかったのは、2年前の定期修繕で、請け負った工事会社からの連絡で、この問題が発覚し、詳細な調査の結果、建築図面に記載された耐震用の「構造スリット」約五百五十カ所のうち百六カ所が未施工で存在していなかったと言うもの。

深さ不足など施工が不十分なスリットを合わせると、全体の六割に近い三百十四カ所に問題があり、その内訳は、少なくとも百六カ所でスリットが未施工、地震の揺れを遮断する隙間の深さが足りないスリットが百九十六カ所あり、ゆがみなどの施工不良が十二カ所。
スリットが未施工なのに壁の表面をふさぎ、浅い溝を設ける仕上げの加工を施した場所もあり、管理組合は「偽装だ」としている。

調査に立ち会った専門家は「明らかな手抜き工事。大地震で深刻な損壊が生じる危険性がある」と指摘している。

国土交通省によると、構造スリットなどが正しく施工されず、想定した耐震性が確保できない場合は「施工業者に業務改善命令を出すか、営業停止処分にする可能性がある」(国交省建設業課)としている。
 
マンションは震度5強でも損傷を生じない耐震性能をうたっている。三菱地所は図面通りに施工されていなかった事実を認め、安藤・間とともに管理組合に謝罪し、現在、建設会社が補修工事を進めている。

三菱地所広報部は中日新聞の取材に「大地震の際の壁の損傷、柱や梁(はり)にかかる負荷が設計上より大きくなる可能性はあるが、重大な悪影響は無い」と説明。
(以上、新聞記事の要約)

私が想像するに・・・
2年前の工事とは、大規模修繕工事。

施工中に見つけたこの不具合は、そのまま放置すれば、やがては、「大規模修繕工事をやったのに、すぐにひび割れが生じた!」と言うクレームにつながることは、明らかですね。

なぜなら、この建設業者は、大規模修繕工事の後、塗装や防水など、今後、数年~10年程度保証を行うことになるからです。

もし、この建設会社が、販売会社や管理会社との取引関係があっとしても、自分達の身を守れないので、この事実を組合側に告げておかねば!と言う判断になるでしょう。

私自身、あるマンションで、大規模修繕工事コンサルティングを行った際に、同じような事件に遭遇したことがあります。

それは、そのマンションで、過去に販売会社の子会社である管理会社が足場を掛けるほどの中規模の工事コンサルティングを行い、その際に、図面と異なる現況であるにもかかわらず、それを組合に告げず、組合の修繕積立金で直していたと言うもの。

この時は、確かに、「図面にあるものが現地にない」「パンフレットに謳ってあるものが、現地にない」と言う事象でしたが、耐震スリットのような建物の構造に関わる重大な案件ではなく、「漏水しやすい造り」と言うレベルだったため、交渉は難航。
不動産における「現況渡し」の解釈を巡る攻防もありました。

最終的には、数百万円の補償が支払われた事例です。

今回の名古屋の事件は、10年の瑕疵保証期間は過ぎていますが、それにかかわらず、「耐震性能と言う人命に関わる隠れた瑕疵」として、販売会社・建設会社が、補償を行うべきものだと考えますし、建て替えではなく、補修工事で対応が可能と言うことで、裁判などで長期化せず、対応がなされていることが、せめてもの救いでしょうね。

先日の杭偽装問題と同様、「わがマンションの構造スリットは大丈夫か?」と言う問い合わせに備えないと!

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