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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.19

■私の好きな言葉■ 
「あきらめるな!あなたの前には、まっさらな24時間が待っている」

こんにちは。

「誰に頼む」と言うのは、工事会社の選択
のことではありません。

ほぼ素人集団であるマンション管理組合に
とって、「誰を頼りにするか?」の選択の
話です。

恐らく、最初に考えるのは、
「自分たちでやる」または
「管理会社に頼む」でしょう。

自分の住むマンションのことなのですから
勉強して、自分達の力で、安くて良い工事
会社を探して、成功させたいと思うのは
当然です。

しかし、本を読んだり、インターネットで
大規模修繕工事について、
・何の目的でやるのか?
・どんなことをやるのか?
・いつやると良いのか?
・いくらくらいかかるのか?
・発注者側として、何に気を付ければ良いのか?
を勉強して行くと、相当大変なことがわか
ってきます。

そこで、誰か、詳しい人(専門家)に、
アドバイスやコンサルティングを頼もう!
と言うことになります。

その一番、身近な存在は、管理会社で
しょう。

次が、複数の建設会社に声を掛けて、
そこから、信頼できそうな会社を選ぶ。

最近では、建設会社が合同して、団体を
作ったり、受注サイトを開設する等の形態
もあります

他には、設計事務所に依頼する、と言う
組合もあると思います。

どの方法にしても、メリットと注意点が
あります。

その解説をしているサイトもありますが、
実は、その多くは、工事をする側=業界側
の「不都合な真実」には、触れていません。

その事例で、最も知られていないのは、
マンション販売会社と管理会社と工事会社
と設計事務所は、「業界側のつながり」が
あって、それは、個々のマンションとの
契約よりも、強いケースが少なからずある
と言うこと。

実際の例を紹介します

A建設会社は、B管理会社から、多くの
改修工事を下請けで受けています。

ある時、B管理会社とは全く関係ない
Cマンションで、当社がコンサルティング
を行い、結果として、このA建設会社が選
ばれ、工事の途中で「工事見学会」を開催
しました。

そのチラシがB管理会社の管理する
マンションに偶然に投函されました。

すると、このB管理会社から、A建設会社
に激しいクレーム。

この見学会のチラシには、確かに、工事
会社として、A社の名前も記載してありま
すが、主催は、「マンション管理相談セン
ター」と明記してあるのに!(苦笑)

B社にとっては、自分たちの管理する
マンションの工事が、自分達のコントロー
ルの効かないコンサルティング会社に流れ
るのが、困るわけです。

だから、B管理会社の管理物件には、この
チラシを入れるな!と言うクレームです。

また、別の例。

私の講演を聞いたDマンションの理事長
から、
「大規模修繕工事のコンサルタントと
して、馬渕さんに依頼したいが、最初から
自分が1社を指名すると、何か言われそう
なので、複数の設計事務所にも声をかけ
る」と言うお話を頂きました。

しかし、それから、全然、連絡が来ない。

で、ある日、その理事長からのクレーム
メール。

そこには、このマンションのE管理会社の
担当者から、理事長に送られたメール文が
引用されていて、
「当社(管理会社)から、大規模修繕コン
サルティング会社に、資料の提出を求めて
いるが、マンション管理相談センターだけ
が提出されない。何度連絡しても、折り返
しもなく、連絡が取れない。」
と言う内容。

このメールが、理事長だけではなく、役員
や修繕委員に送られていました。


驚きましたね。


なぜなら、この管理会社は、実は、以前
当社が大規模修繕工事コンサルティング
を依頼されたマンションの管理会社で、
間違いなく当社と電話やメールで、何度
もやり取りしていますし、私の携帯電番号
も知っています。

「何度連絡しても、連絡が取れない」
のではなく、
「連絡をしていない」のです。

当社は、大規模修繕工事のコンサルティン
グであっても、同時に「管理の劣化」を
診断し、その改善も行うのですが、この
マンションでは、様々な管理の問題が発見
され、過去の管理業務不履行で管理組合へ
の返金も生じ、最終的には、管理会社の
変更になったと言う経緯がありました。

これが当社への連絡をためらわせたのだろ
うと思います。

その後、このマンションの理事長からの
ダイレクトな橋渡しで、話が進みかけた時
に、今度は、この管理会社が、管理組合に
対して、年間でなんと20%以上の管理
委託費の自主値下げを提案してきたのです。

何としても、当社がコンサルティング会社
として選ばれるのを阻止したいと言うこと
ですね。

聞けば、当社以外のコンサルタント(設計
事務所)は、すべてE管理会社からの推薦
だそうですから、推薦されたコンサルタン
トは、管理会社から仕事を斡旋される形に
なります。

では、そんな経緯で選ばれたコンサルタン
トは、どんな精神状況でしょうか?

もし、管理会社の親会社の新築時の施工
不良に起因する不具合や、管理会社の
管理不備に起因する不具合が見つかったら
その事実を最初に誰に告げるでしょう?

これ、業界側の「不都合な真実」。

つまり、管理組合側の利益を100%守る
大規模修繕コンサルタントを選びたいと
考えたら、管理会社に「候補を挙げて」と
任せたり、管理会社を通じて連絡したり、
窓口になってもらうことは、避けた方が
賢明だと言うことですね。

念のため申し上げますが、管理会社が
悪い!と言う意味ではありませんよ!

自社の利益のために、顧客を誘導するの
は、普通の商行為ですからね。

ただ、もし、管理会社に専門家探しを
依頼するなら、同時に、自分たちでも
探して、その後の選定は、自分たちで
進めることが大切です。

とにかく、多額のお金が、
「お金を出す側である管理組合の知識や
経験が不足したまま動く」
大規模修繕工事では、その隙間を見つける
のは、専門家にとって、たやすいと言うこと。

自分達のために動いてくれる専門家選びは
慎重に慎重を重ねて、検討してくださいね!

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◆発行人
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代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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コメント
この記事へのコメント
はぁ?あなた常識ないんですか?
普通、分譲マンションではチラシの投函禁止でしょ。
管理会社がクレーム入れるのは当然だと思いますが?
もうちょっと勉強してくださいね。
それでマンションのコンサルティングとか笑わせないで下さい。
2016/03/25(Fri) 00:12 | URL | 通りすがり | 【編集
RE:通りすがりさん
通りすがりさん

コメントありがとうございます。

当方は、合法的なPR活動のみしておりますので、ご批判には当たらないと思います。
2016/03/25(Fri) 04:54 | URL | 馬渕@しあわせデザイン | 【編集
構造スリット
おはようございます。名古屋発 マンション施工の不具合が、25日の中日新聞朝刊で報道されました。※2年前に実施した建物の定期修繕工事の請負業者が、図面上は施工されているはずの構造スリットが存在しない場所を発見。→まず思った事は①第1回目の大規模修繕工事はどういう形態で行われたのか?②うちのマンションには、構造スリットはあるのか?
2016/03/25(Fri) 09:09 | URL | デュピュイ取る | 【編集
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