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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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今朝5時半に起きて、一路、松本へ。

昨年12月に管理見直しの勉強会を行った築9年目68戸のマンションの定期総会に出席するためです。
この総会で、当社との顧問契約及び管理見直しコンサルティングの議案が上程。

総会開始は9時ですが、今後の顧問業務がありますから、当社の議案だけではなく、最初から出席するために、早起きしたと言う訳です。

また、当方の議案審議に先立ち、勉強会も行います。

そのために、あらかじめ、スクリーンとプロジェクタの準備もあることから、8時半到着が目途。

このマンションでは、現理事長が非常に熱心に組合活動に取り組まれ、理事会活動が活発。1年の活動で、管理コストを年間200万円近く削減されています。

また、今回の総会資料も大半を理事長が作成されており、少なくとも、今期に関しては、管理会社への依存から、完全に脱却されています。

ここまでやれば、「自分達だけで、管理の改善はできる」と考えるのでは?と思いきや、その全く逆。

やればやるほど、改善の大変さがわかり、また、管理会社との交渉のタフさを実感されたとのこと。

また、例えば、エレベーターの保守契約のように、従来のメーカー保守ではなく、独立系の保守会社に乗り換えれば、コストが大きく削減することは分っても、従前の契約書や業務仕様書が、ホントに、コストダウン前後で、品質や安全性などは、変わらないのか、確信が持てない。

築9年目になり、大小さまざまな工事が管理会社から展示されても、それが適切かどうか、判断できないと言う悩みもある。例えば、管理会社の見積工事金額600万円の工事を、試しに組合が直接見積を取ってみたら、なんと400万円。

かと言って、自分達で直接取った安い方の見積は、管理会社の見積に足して、不足や品質ダウンがないのか、判断できない。

こんな事の積み重ねで、専門家のアドバイスの必要性を、逆に最も強く感じるようになったのが、この理事長さん。
一度、名古屋まで相談に来られ、次がマンションにお邪魔しての勉強会。そして、今回の顧問契約。

元々、私が中電に入社した初配配属は、長野営業所だったと言う親近感もあり、往復の時間を考えると、もう1件、顧問が持てると言う時間の配分を断念しても、引き受けることを決断した次第です。

コンサルティング・顧問契約は、「恋愛」。
「相思相愛」が必須と言うのが、私のポリシーなので、いわば「長距離恋愛」です(笑)

以前は、「管理委託コストを下げるために、マンション管理士とコンサルティング契約を結ぶ」と言う登場の仕方がほとんどでしたが、今回は、「先に自分達で出来る一定のコストダンをやっておき、その浮いたお金でマンション管理士とコンサルティング・顧問契約を結ぶ」と言うパターンです。

言い換えれば、浮いたお金を貯金に廻すのではなく、「専門家の活用」と言う「投資」に充てたと言うことですね。

顧問契約は、まずは2年間。その後は、1年更新。

1年で管理の改善(新仕様の作成)と管理会社の入札行い、2年目は、新管理体制のモニタリングと定着。

その間に、懸案事項の解決をはかり、未来への課題設定を行います。

次回訪問は、4月初旬。
マンションのすぐ前が桜の名所なので、それも楽しみです。

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