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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.13

■私の好きな言葉■ 
「迷った時は、原点に戻る」

こんにちは。

築10年以上のマンションであれば、
冬になると、窓の近くが寒い、あるいは
結露が大変だと言うマンションは少なく
ないと思います。

それは、窓の断熱性能が低いから。

平成11年に建てられた日本のマンション
の複層ガラスの採用率は、18.1%。
それから年々増えて行き、平成18年で
ようやく40.1%(板硝子協会調べ)
だそうですから、日本のマンションの
かなりの数は、断熱性能が低いのです。

実は、国を挙げて、建物の省エネ化を進め
るために、窓の断熱性を上げる工事に、
補助金を出しているのは、こうした事情
があるあるからです。

少し前に有名になった
「エコポイント」等がその代表ですね。

当社は、顧問先マンションの住民の皆さん
を対象に、毎春、リフォーム&家計相談会
を開催しているので、結露をどうしたら
良いか?と言う相談も時々あるのですが
そこで、皆さんが驚くのは、

「窓枠も窓ガラスも共有部」

だと言うことです。

正確に把握するために、標準管理規約で説明しますね。

------------------------------------
標準管理規約 第7条 (専有部分の範囲)
2.前項の専有部分を他から区分する構造
物の帰属については、次のとおりとする。
三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含ま
れないものとする。
------------------------------------

つまり、共有部分だと言うこと。

------------------------------------
標準管理規約 第14条 (バルコニー等の専用使用権)
区分所有者は、別表第4に掲げるバルコニ
ー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面す
る庭及び屋上テラス(以下この条、第21
条第1項及び別表第4において「バルコニ
ー等」という。)について、同表に掲げる
とおり、専用使用権を有することを承認する。
------------------------------------

つまり、「共有部分」だけれど、各戸に
「専用使用権」があると言うことです。

じゃあ、例えば、ガラスを割ったら、
管理組合が修理してくれるの?かと言えば・・・

-----------------------------------
標準管理規約 第21条 (敷地及び共用部分等の管理)  
敷地及び共用部分等の管理については、
管理組合がその責任と負担においてこれを
行うものとする。ただし、バルコニー等の
管理のうち、通常の使用に伴うものについ
ては、専用使用権を有する者がその責任と
負担においてこれを行わなければならない。
-----------------------------------

従って、各自が修理することになります。
ちなみに、台風等で飛来物があり、割れた
場合は、マンションの火災保険で直せますからね。

では、断熱にしたいから、自分の負担で
改良(または取り替えたい)となった場合
はどうでしょうか?

-----------------------------------
標準管理規約 第22条(窓ガラス等の改良)
共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、
窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る
改良工事であって、防犯、防音又は断熱
等の住宅の性能の向上等に資するものに
ついては、管理組合がその責任と負担に
おいて、計画修繕としてこれを実施する
ものとする。
2 管理組合は、前項の工事を速やかに
実施できない場合には、当該工事を各区分
所有者の責任と負担において実施する
ことについて、細則を定めるものとする。
-----------------------------------

とありますから、計画的な修繕ならば、
管理組合が行うことになり、それを待って
いられない!となれば、自分でもできる
ことになります。

ただし、これは、平成16年の標準管理
規約に登場する条文なので、この条文
がないマンションもあるかもしれません。

従って、窓の改修をしたいと言うことに
なったら、まずは、管理規約を読むこと。

もし、この条文がない場合は、理事会に
申し出て、組合としての扱いを決めてもら
うよう依頼しましょう。

さて、以上で、法的な問題は、クリアに
なったのですが、実際に、どのように
進めれば良いのでしょうか?

組合の長期修繕計画ではどうなっているか?

そこまで待つか?

計画にない場合は、自分でやるしかないのか?

自分でやった数年後に、組合で一斉にやる
ことになった場合は、どうなるのか?

組合の許可を取らずに、断熱する工法はないのか?

法律で、窓の断熱が義務付けられることはないのか?

などなど、次から次に疑問が沸いてきます。

いずれにしても、こう考えて行くと、
「窓の結露問題」は、実は組合問題
でもあるのですよね。

次回、その考え方や進め方、また、
国の補助金について、お話ししたいと
思います。

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◆発行人
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代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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