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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.9

■私の好きな言葉■ 
「迷った時は、損得ではなく理想で選ぶ」

こんにちは。

愛知県内にある築約20年、180戸
クラスのマンションの話。

昨年夏から顧問契約が始まったのですが
その時の理事会議案書は66ページ。

何年にも渡って、大きな懸案事項が未解決
で、顧問開始時には、大小合わせて13
項目が理事会議案に挙がっていました。

それから5か月間で、最も重大な項目から
数えて、8項目を解決し、管理会社の提案
見積に対して、約1000万円のコスト
ダウンを図り、いよいよ年末から、管理
委託業務の本格的な見直しを開始。

最初の改善課題は、年6回行われている
定期清掃。

住民から、定期清掃に対する不満の声が
あり、それを是正すべく、管理会社が実態
を調べたところ、実は、管理員の指示で
管理委託業務の仕様書とは異なった清掃が
行われていたことが発覚。

しかし、「違う=手抜き」ではなく、
「違う=一部に過剰」な清掃。

その是正と管理委託費とのバランスを取る
ために、仕様を一から作り直して、
住民アンケートを取ったのですが、
普段から、そう言うことに関心を持たない
人が多いので、「アンケート結果」では
明快な方向性が出ることがなく、結局
新仕様書を決定することができない…。

そこで、当社が、まずは、管理会社と清掃
会社とに直接ヒアリングをして、問題点の
所在を想定し、理事会で、改善の方向性に
ついて承諾を得ました。

次には、定期清掃を行う1日8時間に
当方のコンサルタントがベッタリ
張り付いて、モニタリング。

住民から聞いていた話とも、
管理会社や清掃会社の責任者の認識とも、
現場の清掃実態が違う。(苦笑)

また、このマンションは、
2戸が向かい合わせになっている構造で
その狭い各階フロア廊下(実際は、
エレベーター前の踊り場程度)を
ポリッシャーを使い清掃するのですが
何と、合計で72個もの荷物等が
そのフロアに出したまま。

通常、清掃業者は、住民の荷物等は
触るって、破損するなどが怖いため、
それを避けて、作業します。

しかし、狭い場所なので、移動せざるを得ない。

従って、その荷物等を慎重に階段まで運びます。

また、元に戻す時には、床が乾くまで
待ちますから、清掃の後半に、改めて
上階から下階に降りながら、元の位置に
戻します。

この時間を推定すると、年間で、
4時間12分のロス!

それが20年余りも続いてきたとすれば
84時間!

清掃日の前には、当然、廊下の荷物は
室内に入れてくださいと言うお願い文は
配布されているのですが…。

結局、一部の非協力的な人たちのために
その分の清掃費を組合全体で、支払う
ことになりますよね。

これ、180戸のマンションの財政規模
からすれば、それほど目くじらを立てる
ような金額ではないかもしれません。

しかし、費用対効果を気にして、コスト
ダウンの要請を管理会社にするのであれば
こうした点も改善すると言う意識も大切です。

一事が万事で、同じように、ちぐはぐな
実態があるかもしれません。

こうした専門的な調査や知見に基づき、
管理を「見える化」することで、
「より良い管理を、より安く実現」
できるようになると思います。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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あいち住まいるフェア
今晩は。毎年3月に吹上ホールで開催されていた「あいち住まいるフェア」。今年は3/11~13にオアシス21で開催されますね。まだ、内容は公表されていませんが、マンション関係の出し物はあるのでしょうかね。
2016/01/14(Thu) 18:57 | URL | デュピュイ取る | 【編集
RE:あいち住まいるフェア
デュピュイ取るさん

今年は、マンション管理フェアと言う展示会はありませんが、オアシス21の隣の愛知計術文化センターで、「マンション管理セミナー」が開催され、当社が3講義を受け持ちます。近々に発信しますよ!
2016/01/14(Thu) 19:02 | URL | 馬渕@しあわせデザイン | 【編集
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