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愛知県内の50戸クラスのマンションの話です。

ここは、地元資本の管理会社が、全国資本の独立系管理会社に総合下請をやらせている構造。

初めて理事会にお邪魔した際に、その下請け会社の担当者も常時出席で、組合との受け答えも、相当な部分を担っていることに驚きました。

調べてみると、元請会社は、どちらかと言うとビル管理や施設管理が得意で、分譲マンション管理の管理棟数はさほど多くなく、技術的なことは得意だけれど、管理組合の法律的なこと、住民のコミュニティに関わることは不得手のため、そのような構造になっていました。

当然、清掃や各種点検業務は、下請け会社の更に下請け会社が実施。

更には、会計収納の仕組みも、その下請け会社がいわば「計算事務センター」的な役割。

つまり、100%近い元請→総合下請→孫請け。

では、なぜ、そのような三重構造が続いてきたのでしょうか?

一番大きな理由は、何となく、おかしいと感じていても、どこがおかしいのか?あるいは、そのおかしさを是正する方法がわからないと言うこと。

それを当社がコンサルティングを受託し、5カ月間の書類審査、現地調査、ヒアリング、住民アンケートにより、「管理の見える化」と「住民ニースの洗い出し」を徹底的に行った結果、3階建て構造の実態とそれがマンション住民に及ぼしている影響がよーくわかったことで、改善すべき項目が明快になったのです。

そこで、現行の管理会社に、管理の改善と肥満体質のコスト削減を要請。

しかし、管理会社の回答は、
「元々、自社には分譲マンション管理のノウハウが乏しく、3階建て管理でないとやっていけない。組合の要請に応えようと思うと、実質採算割れする。」

「従って、管理の継続は出来ないので、解約されても止むなし」

と言う強気の発言。

これ、組合のみで交渉していたら「それは困る」と言うことになると思いますが、既に、3階建て構造の隅々まで把握しているので、
「管理会社がそこまで言うなら、単純に3階部分を外して、直接、総合下請管理会社と契約しても、全く問題なく管理が継続できるのでは?」と言うのが組合判断。

それを管理会社に伝えると、「強気の回答ではなく、苦渋の回答」だと言いますが、組合からすれば、中身がわかった以上、そのままでは、無駄なお金を払い続けることは許容できないと言う意思は変わらず、、最終的には、通常の3か月の予告を待たずに、1月末の臨時総会で、委託契約の解約を決議し、2月1日から、総合下請管理会社との契約に切り替えると言う方針になりました。

管理員は変わりませんし、当社が、そのバトンタッチのためのチェックをすると言う安心感やそのための総会議案書作成サポートを行うことで、話が現実化した面もありますが、そもそも、実質的に、直ちに管理会社を切り替えても問題がないと言う実態をきちんと把握したから、組合が決断できたということです。

これ以外でも、防犯カメラのレンタル契約を是正したり、組合の直接契約項目も、是正。

もちろん、個々の委託項目の金額の査定も同時に行っていますので、管理品質は変わらず、年間ベースでは、1戸当たり5万円と言う大きな管理コスト削減につながりました。

今回のような管理会社の変更例は、これまでの管理見直しコンサルティングでも、初めてです。

最終的には、契約書を盾に取らず、管理組合の二―ズに応える形で、現行の管理会社が、即座の解約に応じてくれたと言う特殊要因もあります。

また、そのフロントマンが、管理実態の分析に必要な情報を、かなりのスピード感で提出してくれたと言う幸運な面もあります。

私としては、そのフロントマンは、人柄も能力も優れている人物だと見ていたので、現行の管理会社が業務&コスト改善をして、引き続き、管理を受託してくれることも、組合にとって好ましい選択の一つだと考えていたのですが、その選択がなくなり、実は、非常に残念です。

でも、この路線が決まった以上、新管理会社に良好な管理をしてもらいつつ、今度は、品質を大きくアップさせた仕様に基づいて、本格的な入札を進めたいと思います。

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