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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.5

■私の好きな言葉■ 
「後悔しない人生とは、挑戦し続けた人生である」

こんにちは。

かなり大手ブランドのマンションで、かつ
販売会社の子会社が管理会社だと言う
マンションの住民からの相談です。

「マンション管理会社が、大規模修繕工事
を条件に、新築時以降10年の瑕疵保証の
延長保証をする提案を受けている」
と聞いて、その案内文書を送っていただきました。

この言葉だけを聞けば、
恐らく、_ほとんどの人が、マンションに
とってメリットがある話では?と感じる
ように思えますが、皆さんは、
どう考えられるでしょうか?

まずは、その導入の理由を書いた前文。

住宅の品質確保の促進等に関する法律
(品確法)に定められた「雨水の浸入を防止
する部分」の漏水保証期間である10年を
過ぎても、2年の保証を行うと書いてあります。

また、「2年」の根拠は、国土交通省が
12年で大規模修繕工事を行う計画を出しているからだと。

この文書の疑問点は二つ。

一つ目は、
「漏水保証」ではなく、「瑕疵保証」が
正しい用語の使い方であること。

ちなみに、その後の文書を読み続けても、
「瑕疵」と言う言葉は、一度も出てきません。

しかし、実際は、消費者側が、「瑕疵」に
泣き寝入りしないための法律なのですか
ら、正しく使うべきだと思います。

二つ目は、
「大規模修繕工事は、12年目に行う」
と意識付けていること。

これでは、いかにも、大規模修繕工事を
12年目に行うことが、決まっているかの
錯覚を与えます。

実は、この延長保証の条件には、
◎管理会社による建物調査を行うこと
◎大規模修繕工事を管理会社が行うこと
と言う項目があります。

以上が揃った文書なので、
「通常は、漏水保証は10年だが、
管理会社が建物調査をして、
大規模修繕工事を管理会社に発注すると
約束すれば、保証が延びて、安心です」
となり、マンションにとって、とても
メリットがあります!と言うPRです。

しかし、私は、全く逆で、次の四つの理由
から、マンション側には、大きなリスクが
あると考えます。

1、大規模修繕工事を12年目に行う理由
になり、まだ、建物の状態が良いマンショ
ンであっても、工事が行われてしまうこと。

2、工事品質も、価格の競争もなく、
管理会社が大規模修繕工事を行うことに
決まってしまうこと。

3、10年目の瑕疵保証期間前に、第3者
による瑕疵の有無を調査することがなく
なり、仮に新築時に、何か問題があるマン
ションだったとしても、うやむやになって
しまい、最終的に、マンション側の
お金で修繕されることになりかねないこと。

4、延長期間の2年間に何かがあって、
そこで「保証に基づく無償修繕」がされて
も、後の大規模修繕工事で、その時の
「管理会社側の持ち出し」を取り返されて
しまうので、結局、「高くつく」こと。

ちなみに、これが「不正な仕組み」
だと言うことではありませんよ。

「先に少々の持ち出しがあっても、
後から、それ以上に取り返すことができる」
と言う極めて巧みな営業戦略では?
と感じると言うことです。

住民側のブランド信頼感を利用しており、
正直、これを考えた人は、かなり頭が良い!

会社の中でも、
「素晴らしいアイディア!」
だと、表彰モノだと思います。

しかし、これは、
「マンションにとって都合が良い仕組み」
と言うより、
「管理会社及び販売会社にとって、おいしい仕組み」
だと、私には思えます。


最近、橋梁の工事において、工事会社と
検査会社が結託して、施工の手抜きを
常態化していたという記事がありました。

作る側と検査する側が「仲間」なら、
隠ぺいの温床となる可能性が大きいのです。


先日のテレビ出演の際には、
この10年の瑕疵保証が切れる前に、
販売会社や管理会社と関係のない専門家に
調査をしてもらうことが、自分達の財産を
守ることになりますよ!とコメントしました。

そのテレビ番組は、こちらから見ることが
できます。

後半40分くらいのところから、登場します。

西川のりおさんが、場をかき回すので、
大変でした(笑)

【ブログ2872日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


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