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昨日、岐阜市内の19戸のマンションで、コンサルティング契約承認の臨時総会が開かれ、無事、承認されました。

契約の種類は、大規模修繕工事・長期修繕計画・管理見直し。

今年の春、そのすぐ近くの16戸のマンションで、大規模修繕工事コンサルティングを行っており、それと同じシリーズのマンション。

この総会で、
「コンクリートは60年持つと聞いたことがある。また、このマンションは60年の定期借地なのだから、60年後に価値がゼロになってもいいはず。従って、大規模修繕工事はやらなくても、良いのでは?」と言う質問がありました。

こう言う感覚の人は、決して少なくないと思います。

確かに、コンクリートは、数十年以上持ちます。
以前は、コンクリートの建物の法定耐用年数は60年(今は47年)だったので、そう言うイメージを持つ人もいると思います。

しかし、メンテナンスが不要と言うことではありません。

「確かに、コンクリートの建物が、60年経たずに崩れ落ちるなどと言うことはないと思います。しかし、外壁タイルが剥がれて落下しないようにする、コンクリートの中に水が染み込まないように保護の塗装をする、室内に雨漏りが生じないように防水工事をする等の維持工事を行わないと、「住む」と言う点では、60年持たないんですよ。」とお答えしました。

すると、次の質問は、
「60年後に解体するならば、最後の時期の大規模修繕工事は、しなくて良いのではないか?そういう判断はどうするのか?」

私の答えは、
「このマンションの定期借地権では、60年後に解体して、更地にして、地主に土地を返して、保証金を返金してもらうと言う選択と、住民が保証金の返還を放棄して、地主が建物を取得し、皆さんは賃貸人としてマンションに住み続けると言う選択があります。」

「前者であれば、残り期間が10~15年になった時、解体に向けて、必要最低限のメンテナンスとなるでしょうから、大規模修繕工事を行わないという選択になるでしょう。後者であれば。地主が賃貸マンションのオーナーになって、その後、ある程度長く貸せるという状態にまで持って行くために、引き渡し前に、きちんとした建物にするために、大規模修繕工事は必要になるでしょう。」

「つまり、残り期間が15年くらいになった際に、住民がそう言う議論を行い、どちらで行くのかを決定する必要があると言うことですね。」

「私の考えに対して、同じように思われますか?」

質問者の方は、
「同感です」

これは、定期借地権マンション特有の課題です。

このマンションは築12年なので、42年後の話です。

遠い将来に見えますが、財政や建物の状態、更には住民のコミュニケーションも含めた毎年の積み重ねの向うに、「総意の形成」があります。

当社のポリシーは、「一生住み続ける住民と同じ気持ちになり、一生そのマンションとお付き合いする気持ちでコンサルティングを行うjこと」ですから、この大きなハードルをクリアするための基礎を築くことが、今回、最も重要なコンサルタントの役目だと感じています。

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