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20年を超えるマンションでの話。

6棟からなる建物で、6カ所の入り口があり、自動ドアも6基ついています。

管理会社が「自動ドアメーカーの一斉取り替え」提案を理事会に提出。

理事会では「一斉にやるのだから、お値打ちに!」と言う交渉が続きましたが、何せ、そのメーカーしか見積が取れないため、高いのか安いのか、もっと交渉すべきかどうか?なかなか判断できません。

そこで、そもそも、一斉に取り替える根拠は何か?を管理会社に尋ねたところ、「点検の結果、現在は正常に作動しているものの、開閉回数が正常値を示していないことや経年劣化もあることから改修を提案」と言う回答。

しかし、故障が頻発していて、その都度の修理費がかさんでいると言うことではない。

さて、どう判断する?

私が示した選択肢は、次の通り。

A:取替工事着手までに期間が掛かり、セキュリティの問題も生じるのであれば、計画修繕として、一斉取り替え。ただし、価格は、工事内容をチェックし、減額交渉。

B:1基単位の取替工事が発注から完了まで、短期間で終わるなら、故障の都度、その原因を聞いた上で、修繕又は取替。なお、五月雨式に故障が出てきたら、一斉取り替えで、コストダウン。

この判断のために、「1箇所の故障時にかかる工期」及び「部品の保有状況」を管理会社に調べてもらうよう依頼。

回答は、「工期は、約1日で、部品の保有状況は問題ない」との報告。

つまり、故障しても、すぐに対応できるということであり、計画的に一斉に工事をするような経年管理を行う必要はないということですね。

結果、一括取替は見送り、故障の都度対応することとなりました。

 これに対して、例えば、エレベーターの場合は、故障して動かなくなったと言う時期まで待つと、そこからモノを手配し、工事の段取りを行うなどを予想すれば、かなりの期間、住民に不便が生じるので、同じ判断はできません。

 工事をしたい側である工事会社や管理会社は、「工事をするための提案」が仕事なので、それを鵜呑みにするのは、彼らの売上にせっせと貢献することにはなっても、マンションにとって、最適な選択になるとは限りません。

 かたや、何かあるまでほっておくと、管理会社に対して、「気が付かなかったのか!?」のように叱責されるケースも少なくないので、「早め早めに工事を提案しておこう」という心理も働きますし、少しでも不便をさせないために、「故障対応より予防対応が良い」と考えている担当者もいると思います。

 恐らく、住民と直接顔を合わせている管理会社の担当者は、会社の利益促進と住民側の想いに挟まれ、複雑な心境の時もあるでしょう。

 いずれにしても、工事が発生すると、マンション側と管理会社・工事会社側とは、基本的には、利益相反になると考えた方が良いです。

 従って、住民側が、
計画的・予防的に工事を行うのか?
故障するまで待つのか?
を的確に判断することが、マンション住民の生活の利便性を確保しつつ、維持コストを下げるための重要なポイントになります。

【ブログ2862日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


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