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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.3

■私の好きな言葉■ 
「人は説得では動かない。共感で動く」

こんにちは。

新たに顧問契約をしたマンションで、
連結送水管の補修工事が、何度も議案に
上がっては、再議論になって、決まらな
いという問題が起きていました。

それは、耐圧試験の結果、
駐車場スロープ脇の送水口から地下駐車場
埋設送水管の途中で漏水していることが
判明し、その補修を行うというもの。

提出されていた見積書は、4種類。

マンションを建設した会社から130万円。
管理会社から65万円。
住民が直接依頼した会社から55万円。
ライニング工事ならもっと安くできないか
と言う意見が出て、別の会社から140万円。

工事の内容は、埋設部分を掘り返して、
配管を取替え、埋め戻すと言うもの。

同じ工事のはずなのに、
どうしてこんなに違うのか?

経緯を聞くと、最初は、このマンションを
建設した会社に頼めば、事情も良く知って
いるし、便宜も図ってくれるだろうと言う
感覚で見積を依頼。

そこで出て来た金額を予算として、計上。

実際は、かなり大きな建設会社なので、
この程度の工事を頼む先としては、
間接経費の負担が大きく、
却って割高になります。

管理会社は、
実際の専門業者を下請けして、
自社が元請になりますが、当然、そこに
マージンが生じます。

住民が直接依頼した会社は、
インタ―ネット検索で探した会社ですが、
土木工事も給水管設備関係の工事も
行っています。

しかし、
その会社のことをよく知らないので、
今度は、「悪かろう安かろう」の心配
も出てきて、直ちに頼むという話も進められない…。

理事会は「どう判断したら良いの?」
となる訳です。

そこで、まずは、各社の見積を点検。

工事費の内訳をみると、会社によって、
配管の長さが違う、
植栽の復旧に対する枯れ補償の有無が違う
工事後の消防試験の有無が違う…

そもそも、
この内容で比べてはいけないでしょ!
と言う状態。

また、埋設部分がどうなっているのかを
管理会社に聞くと、その部分は、図面が
ないので、不明だと言う。

それだと、埋設部分を掘り返した結果、
想定外の状態だったら、追加の費用が
掛かる可能性もある。

それを管理会社に尋ねたら、
「確かにその通りです。」

また、将来、同様の症状が生じたら、再び
掘り返して、埋め戻す工事になります。

そこで、まずは、工法の見直し。

将来のメンテナンスのことも考え、
美観を損ねないような露出配管を検討し、
工事仕様を統一しました。

次が、見積依頼先の選定。

消防設備なのですから、
建設会社ではなく、消防設備の工事や点検
を行う専門会社に見積もりを依頼。

管理会社にも、
新しい仕様での見積をお願いしました。

結果、管理会社の見積は113万円程度。
それに対して、当社が紹介した専門業者の
見積は、90万円程度。

どこに依頼することになったのかは、
言うまでもありませんよね。

しかし、
どうしてこんなに迷走したのでしょうか?

その原因の一つは、組合が、
管理会社がちゃんと見積条件を揃えて
くれている、また、
見積をチェックしてくれている、
という過信があるからだと思います。

しかし、
管理会社も、入札業者の1社なのですか
ら、見積をチェックするのは組合側
の役目。

もっと言えば、最初に、
工事の目的や影響を考え、
仕様を統一すると言う、
最も大切なことが、なされていなかった
ことが原因です。

「修繕=原状回復」
だと最初から決めつけずに、
その後の維持管理のしやすさやコスト
も考えることが、大切ですね。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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