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■私の好きな言葉■ 
「困難は、より高い山に登るための足場である」

皆さん、こんにちは。

マンションには、構造的な弱点があります。

建物のことではなく、「組合」と言う組織
の抱える弱点です。

構造的=宿命的と言い換えても良いと思います。

組合は、生活に直結するという点では、
町内会感覚の人が多いのですが、実際に
は、年間で数百万円~数千万円以上の
お金を使い、組織と建物を維持してくと
言う点では、企業と比較する方が、正しく
把握できます。

従って、この「弱点」は、企業と比較する
と浮き上がってきます。

具体的な細目に分けて、比較してみます。

○所有者
企業=株主
組合=区分所有者

○収入
企業=商品・サービスの売上
組合=管理費・駐車代・修繕積立金

○支出
企業=仕入れ代金・人件費・諸経費
組合=管理委託費・工事費・諸経費

ここまでは、「違うこと」が問題とはなり
ません。むしろ、収入と言う面では、組合
の方が安定しており、優位にあると言って
もいいくらいですね。

問題は、ここからです。

○組織構成員
企業=帰属意識の高い社員
組織で動く社員
組合=帰属意識の低い組合員
組織で動かない組合員

○取引相手
企業=知識や経験上、対等な事業者
組合=組合側よりも知識や経験のある
管理会社・工事業者

○経営主体
企業=継続性のあるプロの経営陣で構成
される取締役会
組合=専門知識・情報に乏しく、輪番制で
構成される理事会

こうやって、具体的に比較すると、いかに
組合が弱い組織であるか、分かりますよね。

しかし、マンションに住む人の多くは、
この脆弱さに気づいていませんし、何とな
く感じているとしても、改善する方法は、
簡単には見つかりません。

また、たまたま理事長が気付き、改善に
着手しても、管理や工事における業界の
実態や市場水準を正確に把握している訳で
はないため、限界がありますよね。

まして、「目覚めた理事長」の任期が終わ
った後に、その継続を期待することは難し
いでしょう。

では、どうやって、マンションの財産を
守り、住民のための組合運営を行っていくか?

知識があり、意識の高い人が、ずっと、
お目付け役として、理事会メンバーに入る
と言う手もあるでしょう。

しかし、これは、かなり難しい。

仮に、意識が高くても、
「知識やノウハウ」において、プロの業者
と対等に交渉するのは、容易ではありません。

もうひとつは、継続的にマンション管理士
等のプロのアドバイスを受けて、運営する
方法。

国が示している「標準管理規約」にも、
(専門的知識を有する者の活用)
第34条 管理組合は、マンション管理士
その他マンション管理に関する各分野の
専門的知識を有する者に対し、管理組合の
運営その他マンションの管理に関し、相談
したり、助言、指導その他の援助を求めた
りすることができる。

とありますからね。

言えることは、
「たった一人で、変えることは難しいが、
誰か1人が立ち上がらないと、変えること
は、できない」

少しでも。多くのマンションで、気づき、
行動を起こす人を増やして行きたいと思い
ます。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
    E-mail m-info@mankan-sc.com
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