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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

○建物の基本構造部分等の瑕疵保証を定めた「住宅の品質確保の促進に関する法律」(品確法)施行の前か、後か?

○トラブルの解決に当たって、販売会社の子会社の管理会社を過信・依存することの問題。

前回は、この二つが、ポイントだと書きました。

実は、管理会社が、販売会社の子会社でなくても、二番目の問題は起こります。
なぜなら、管理会社にとって、新築マンションの管理業務を発注してくれるのが、マンション販売会社なのですから、それが親会社でなくても、「大切なお客様」だからです。

建設業界は、耐震偽装、ゴム偽装、外壁の耐火性能偽装、杭偽装など、次から次に「偽装」が起きます。これでは、消費者が「そうではないマンションを購入する」と言う決定的な手段はないと言うことです。

もちろん、「そうである可能性のあるマンションを出来る限り避ける」と言う判別の方法は、いくつかあります。

例えば、新築であれば、建設会社がどこか?

建設会社の決算状況が悪化していれば、売り上げのために、「赤字覚悟」で受注している可能性があり、現場で無理なコストダウンがあるかもしれません。

私が大規模修繕工事コンサルティング先の会社で、初期の施工不良が大きなトラブルになっていたマンションの多くは、実際、当時、経営悪化しており、その後、民事再生になったような建設会社でした。

次が、4月入居に間に合うように、無理な工期を組んでないか?

ただし、工程表を見たからわかるか?と言うと、これは難しい。それより、近隣の住民が、「年末くらいから、あっという間に出来上がった」みたいな話の方が、信ぴょう性があります。

ただ、これも、建設過程の話であって、そもぞも、製品の偽装があれば、見つけられません。

既築マンションであれば、過去3年程度の総会議事録、大規模修繕工事の記録、長期修繕計画等のチェック。

その部屋がきれいにリフォームされているとかは、購入意欲を左右するでしょうが、建物全体の良し悪しとは、関係ない訳です。

ちなみに、当社では、中古マンションの購入コンサルティングを提供していますが、その大きな特徴は、共用部の建物状況と組合活動及び財政の状況チェックを行うことです。

話は戻りますが、先の事例のマンションで、住民が交渉を断念した背景には「これ以上騒ぎを大きくして、風評被害が出て、マンションの価値が下がったらどうするのか?」と言う意見があったことも、見逃せません。

横浜のマンションのように、逆に、「徹底した改善がなされた!」と言うところまで、マスコミ報道がなされそうな大きな問題になれば、良いのでしょうが、それも「懸け」です。

あえて言えば、管理組合と言う団体のもつ構造的な「意思決定の問題」が、「交渉断念」の第3の要因でしょう。

なお、このマンションでは、当社がコンサルティングを開始して、新たにいくつもの初期施工不良が見つかり、最終的には、「初期施工不良+管理における不良個所隠ぺい」に対して、過去にこのマンションが使った修繕費の半額を返金してもらうことができましたが、ここに至るまでは、何度も何度も臨時総会を開き、その際には、ほとんどの住民参加があり、粘り強く交渉した結果でした。

こう言った実体験から言えば、今回の杭問題について、「根本的解決は?」と言う議論は、評論家や行政に任せて、私は、「管理組合や住民が、従来の業界主導、あるいは業界依存から脱して、幸せになるためには?」と言う議論が大きくなることを望みたいと思います。

で、お知らせ。

来週土曜日夜のテレビ愛知「土曜コロシアム」に、この問題のコメンテーターとして、出演することになりました。この場で、「杭の問題と別の大切なこと」をお話ししたいと思います。

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