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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

懸案事項が山積していた200戸クラスのマンションの顧問に就任して4カ月。

決められずに、行ったり来たりしていた問題は、次の通り。
1、オートロックインターホンの全面リニューアル
2、テレビ電波障害施設の撤去
3、連結送水管の漏水による交換工事
4、庭園灯の漏電故障、経年劣化故障に対して、修理か取替か?
5、ゴミフェンスの破損補修(取替)
これ以外にも、いくつかの問題。

「オートロックインターホンの全面リニューアル」は、日本に2大メーカーしかなく、管理会社にとっては、価格コントロールが最もしやすく、利益も高い工事。この牙城は、組合が直接見積を取っても、まず、崩せません。

「テレビ電波障害施設の撤去」は、建設・設置工事ではなく、「撤去」工事なので、定価も参考価格もなく、しかも、官庁や電力会社・NTTなどへの「難しそうな」申請業務もあり、ほぼ言い値の世界。これも、かなり大きな利益を上乗せできます。

もちろん、どちらの工事も、管理会社に任せておけば、ちゃんとやってくれるし、高くても手間もかからず、安心だと考えて発注するのも、組合の判断ですからね。

で、顧問業務による「組合利益の最大化」のそれぞれの結果は・・・

オートロックインターホンについては、管理会社の手のどかない当社独自の別ルートで見積もりを取り、数百万円の大幅なコストダウン。結果、非接触キーも採用出来ることとなりました。

テレビ電波障害施設の撤去は、元電力会社社員の経験とこれまでいくつもの工事において、劇的に安くしたノウハウを活かし、当社の直接コーディネート業務に切替して、見積を提出。こちらも、従来から数百万円のコストダウン。

「連結送水管の漏水による交換工事」は、管理会社提案の工法よりも優れた工法を提案し、しかも、工事費は、それより安い。こちらは十万円以上のコストダウン。

「庭園灯の漏電故障、経年劣化故障対応。修理か取替か?」その議論に終止符。管理会社の見積から、仕様は大幅にアップし、価格は半額以下で、100万円以上のコストダウン。

「ゴミフェンスの破損補修(取替)」は、火災保険適用可能の要件を指導し、結果、以前と同じタイプのフェンスを無料で取替。

等々、これ以外の細かな懸案解決も含めたコストダウン効果は、900万円程度。

もちろん、個々には、当方からの査定やアドバイスにより、管理会社自身が、外注先の会社と交渉してくれて下がったものもありますから、担当者の努力はキチンと評価すべき。

このマンションでは、組合運営改善のために、理事会運営費で5か月間のスタートアップ顧問契約を結んだのですが、その期間終了と同時に、臨時総会を開催いただき、今度は補正予算で、長期の顧問契約締結の予定です。

ただ、評価して欲しいのは、コストの削減ではありません。
顧問は、コスト削減屋ではありません。

「決められない理事会・総会」が「決められる理事会・総会」に改善されたことが、最も大きな成果だと思います。

【ブログ2837日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


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