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現在、名古屋市内で、築14年、100戸超のマンションで、第1回目の大規模修繕工事の真っ最中です。
このマンションで、問題になったのが、タイルの異常な浮き。

「異常」と言うのは、改修設計時に3%程度と想定し、各種技術資料では、最大7%程度と言う理論値に対して、それを大きく上回る浮きが見つかったと言うことです。

タイルの浮きの割合は、足場を組んで調査しないとわからないため、一般的には、実数清算を行うため、このマンションの場合、1000万円程度の予備費を見込んでいたのですが、それだけでは、全く足りない状態。

コンサルタントとしての経験値で言えば、3%以下と言うケースもあり、5%だとかなり多い。

そこで、販売会社に来てもらい、話し合い。

このマンションは、かなりの大手ディベロッパーであり、施工にも自信があるはず。
異常な浮きに対して、一定の補償を行うことについては、比較的早い段階から認めたものの、その算定に関しては、何度も議論。

各種技術資料の7%を基準とする販売会社に対して、一般的な3%を基準とするべきと言うのが組合。

私のアドバイスは、
「ブランド志向のマンションとして、販売価格も高いのだから、逆に、一般的な3%よりも低い浮き率だと言う前提で話し合うべき。売る時だけは、ブランドを強調し、問題が起きた時になると、世間一般のマンション全体の平均値とか理論値等を採用するのは、おかしいのでは?例えば、他の販売マンションの平均的な浮き率を示して、それ以上の浮きに対して補償するという考えもある。」

恐らく、他のマンションの浮き率は、分かっていても、出したくないでしょうから、3%の基準が妥当と考えていましたが、最終的には、3%を超える浮きに対して、余分にかかった工事費を補償いただくことになりました。

これ、かなりの金額です。

今回の工事では、当初、販売会社のグループ会社である管理会社と建設会社とが提案し、責任施行で請け負い、その後、組合員から疑問の声が上がり、工事チェックや追加工事、実数清算等をチェックするコンサルタントを採用したという特殊なケースです。

当初、組合員は、「有名ブランドだから、そのグループ会社に任せて安心!」と言う感覚だったのでしょうが、建設会社や管理会社との利害関係のない100%組合側に立つコンサルタントがいたことで、初めて実現できた交渉だと思いますね。

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