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以前、このブログで、築10年を迎える前に、販売会社・管理会社とは利害関係のない専門家による建物点検を受けることをお勧めしました。
築10年までに、外部専門機関で建物点検を

このブログを読まれた方が、ご自分のマンションで、その提案をしたら、「否決」されたそうです。

理由は二つ。
1、管理会社担当者が、「今まで点検してきて、瑕疵に該当するような状況とは思えないし、目視や打診検査程度では発見できない。」
2、役員が、「欠陥(瑕疵)マンションは、アネハ事件の時の物件の話で、自分たちのマンションと同じシリーズのマンションでは、聞いた事がないので、調査費にお金を出すのは、勿体ない。」

上記反論は、もっとボリュームのある議論の結果なのかもしれませんので、その適否は別として、私の前回のアドバイスには、いくつかの前提や経験に基づいているため、改めてここで、解説します。

1、瑕疵とは何か?
10年の瑕疵保証は、「構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分に発生した瑕疵」です。対象部分は、下記のイメージ図の通りで、アネハ事件のような極端な話を指しているのではなく、例えば、屋根や開口部(窓)からの漏水も含まれます。
10年瑕疵保証の範囲
「構造耐力上主要な部分および雨水の侵入を阻止する部分」
(出典:国土交通省 住まいのあんしん総合支援サイト)

もし、最上階のベランダの天井を見て、漏水跡が見つかれば、それは、上記の瑕疵保証の対象として、販売主に交渉する余地は十分あります。

 また、どこかの住戸で、窓からの漏水があっても同じです。

過去には、窓からの漏水に対して、管理会社(販売会社の子会社)と販売会社と施工会社が調査に来て、「結露です」と説明した箇所を、当社が大規模修繕工事の際に、調査して、施工不良による雨漏りだったと判明したことがあります。

2、調査で何を探すか?
上記1のような「瑕疵」に該当する箇所だけではなく、例えば、タイルの浮きが激しく、剥落の恐れがあるとか、シーリングが硬化不良を起こしており、いざ、大規模修繕工事の際に、余分な経費がかかるとか、場所に応じた適切なシーリング材が使っていないとか、打ち忘れの箇所があるとか、直ちに「瑕疵」があるとまでは言えないけれども、初期施工不良に該当する箇所を、見つけることも重要です。

それらを直ちに補修せず、大規模修繕工事まで待つとしても、10年経つ前に発見し、販売主と交渉し、施工不良を認めさせておいて、いざ大規模修繕工事の際には、その分の工事費増額の負担を約束しておいてもらうなどの対策を取ることが出来ます。

実際に、当社の大規模修繕コンサルティング先の築10年を超えるマンションにおいて、一般的なタイルの浮きの割合を大きく超える浮きが見つかり、その工事費の増額分を負担してもらったケースもあります。

交渉はかなり大変でしたが、築10年より前に発見てきていれば、もっとスムーズに交渉できたでしょうね。

また、あるマンションでは、設計図と施工が異なり、それが建物の劣化を早める原因になっていることが、判明し、補償してもらったこともあります。

このような照合も、調査の一つです。

また、総合的なメリットして、第1回目の大規模修繕工事の時期の目安も立てられますし、一緒に、概算予算を出してもらえば、長期修繕計画の見直しや修繕積立金がこれで良いのかどうかの判断にも役立ちます。

現在、工事費が高騰しつつありますから、それに備えることは、非常に大切です。

3、調査について
上記1,2を目的とする調査ですから、目視と打診検査でも、十分発見できます。その上で、「ちょっと、この建物は、問題が大きいかも・・・」となれば、屋上の仕様に合わせた詳細な調査や器具を使っての調査を行えば良いです。

また、調査を依頼する相手の選択も重要です。

まずもって、大規模修繕工事のコンサルティングを手掛けた経験があること。

設計事務所であれば、「建築的・物理的な劣化」は判定できるかもしれませんが、それだけでは、NG。
大規模修繕工事の仕様や工事中の増減要因等を知っていて、初めて、マンションにとって、「手を打つべき問題」の指摘ができます。

また、販売会社や管理会社との利害関係がない事も必須。

どこかで、つながりがあれば、問題の指摘も鈍ります。

ちなみに、今回のブログのタイトルは、
「管理会社が『築10年前の建物調査は不要ですよ』と言ったら要注意!」
の方が、良かったかも?

【ブログ2873日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



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