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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日、犬山市内の約180戸のマンションの理事会に出席。
顧問契約の決定のための理事会で、理事会の第1議案として、顧問契約書の説明。
それが承認され、即日、顧問就任。

で、その後の理事会審議に、即座に顧問としてのアドバイスを提供すると言う段取りでした。

このマンションでは、その大きさと経過年数から、ここ数年、大規模修繕工事とは違う、いくつもの大きな課題が頻発。

これまで、管理会社からの提案はあったのですが、総会で異論が出て、保留となったり、「やる」とだけ決めて、理事会に一任され、管理会社の再見積もりや相見積もりが出されるものの、なかなか決めきれない案件がいくつもあります。

それだけ、管理会社にお任せではない意識の高い住民がいるということなのですが、結局、「ホントに、この結論で良いのか?」と言う最終判断に迷う…。

例えば、組合が直接、別の業者に見積もりを取ると、なんと、管理会社の見積の半額!なんていう実例が出て、益々わからなくなる…。

他にも、年6回実施されている定期清掃の頻度、範囲、内容について、見直しがリクエストされ、管理会社から新仕様案が出されたものの、それが適正なのかどうか、分からない…。

で、これまで、住民の中の意識の高い方々が、自力で頑張ってこられたのですが、限界を感じ、コンサルタントを探し始め、当社を含む複数社を候補に上げ、最終的に、当社が顧問先として選ばれたという訳です。

今回の理事会では、顧問契約の細かな実施業務内容な目標等の議論もありました。

理事の中には、私と勉強会を受講された方も、そうでない方もいます。

従って、「これだけの成果があったと言う実績がないと、顧問料の費用対効果が説明できない」と言われる方、「費用ではなく、投資」だと言われる方、「目に見える数値(削減金額)ではなく、セカンドオピニオンと言う価値がある」と言われる方、様々です。

それをお聞きし、私がお話ししたのは、
「コスト削減への期待が高いといういことは良く分かりました。実は、下げるだけなら簡単。しかし、そうなると、下げることが目的になってしまいます。従って、見える成果を安易に求めません。」

「その理由は、顧問業務の目的が、質の高い管理を、より安く、安心して実現できることだからです。常に『クオリティファースト』。そこに、専門家としての知見と競争原理を持ち込んで、コストダウンを図ります。従って、私の評価は、結果だけではなく、取り組む姿勢とその過程を見ていただきたい。」

そして、いよいよ理事会議案審議。

出てくる問題・課題に関しては、バッサバッサと、
「これ、保険適用できるはず!」
「これ、見積金額が高すぎる!」
「これ、管理会社の見積手法はNG!」
「これ、当方の過去の事例で、違う業者と相見積もりさせて、検証しましょう!」
「これ、実際に、理事も私も立ち会って、現地確認して判断しましょう!」
「まずは、管理会社がこれをやってみて、その後に判断すべき!」

もちろん、
「これ、管理会社の提案は、妥当!」と言う評価コメントもありますからね。

あるいは、理事の中で意見が対立する問題に対して、
「視点と優先順位を変えた方が良い。この観点から考えると、選択肢は、AとBに変わるのでは?」
で、意見の統一を図ります。

こんな感じで進めて、9時半に始まった理事会の修了は、なんと13時半。
長くても3時間かな?と予想していたのですが、70ページもある理事会議案書を1案件ずつ精査しながら議論すると、これだけの時間がかかると言うことですね。

昨日は、たまたま、次のマンションのアポが夜だったので良かったのですが、次回からは、理事会は4時間かかる、と言う前提で、スケジュールを組まないと!と思いました。(笑)

改善する余地が、沢山あるマンションですから、ワクワクしますが、より高い成果を出すためには、管理会社を批判するのではなく、管理会社の得意分野で活躍してもらうことにより、より高い成果を出せますので、近々に顧問就任のあいさつを兼ねて、管理会社を訪問し、打ち合わせする予定です。

理事会の最中も帰る途中も、「こんな改善が出来そう!」と言うアイディアがドンドン浮かび、また、眠れません!(笑)

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(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



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