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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大垣市の15戸のマンションで、大規模修繕工事のコンサルティグをしている最中で、間もなく、。完成します。

ここは、賃貸マンション。

以前、分譲マンションの大規模修繕工事コンサルティングを行った修繕委員のご紹介です。

その人の経営するお店のお客様が、所有のマンションで雨漏りがした事がきっかけで、大規模修繕工事をしなければいけない時期・状態であることがわかり、困っているという会話から生まれた紹介。

ご高齢のご夫妻で、直接お話を聞くと、ほとんどが賃貸管理会社に任せ、修繕工事も、業者の言われるがまま、ハンコを押すという状態。

そうであっても、「人を疑うことを知らない良心的なオーナー」さんゆえ、法外な高料金を請求しているケースがなかったのは、幸いですが、「ちょっと高いのでは?」と言う資料や「プロとして、もう少し親切な対応があっても良いのでは?」と言う工事もチラホラ。

「何とかしてあげなきゃ」と言う想いが強くなり、大規模修繕工事のコンサルティングと簡易な長期修繕計画の作成をセットで引き受けました。

建物診断を行い、工事仕様書を作成し、入札を行い、業者を選び、工事の検査を行う…と言うプロセスは、通常の分譲マンションと同じです。

オーナーが一人と言う面での、意思決定プロセスが違うだけですね。

で、当初、オーナーが塗装業者から言われていた「1000万円くらいは掛かりますよ」に対して、廊下に長尺シートを貼る等、工事のグレードアップをした上で、入札結果は、850万円。

コストダウンできた分で、照明のLED化。

共用部の動力契約についても調べると、なんと、平成14年に交換工事を行い、馬力が小さくなっているのに、電力契約の減少手続きを行わず、13年間、余分な電気料金を支払っていたことが判明!

とりあえず、すぐに、契約減設の手続きをしましたが、そう言う効果もあり、このサイズのマンションでも、50万円程度の投資で、年間で6万円程度の電気代削減となります。

保守業者が工事をしたのかな?と思ったら、そうではないことが、判明し、オーナーに依頼して、平成14年に工事をした業者を何とか探していただき、当時の状況をつまびらかにして、これまで電気料金を過払いしていたことに関して、話し合っていただくところまでアレンジし、私もその話し合いの場に助言者として立ち会う予定です。

また、「ポンプ保守業者から、修理の見積が来ているのですが…」と言う相談もあったので、コンサルティング項目には入っていませんが、工事検査の帰りに、時間の余裕があったことから、その場で保守業者に話をして、「今から行きます」

で、その内容をヒアリング。

悪くなる前の保全工事の性格が強いこと、前回点検では異常の兆候がないと判ったため、今年9月の点検時の最新状況で、最終判断を行うものの、基本は、来年以降の工事に先送り。加えて、工事費用の低減交渉。

合わせて、年間の保守契約費用も、交渉余地があったので、この料金も減額交渉。

ちょっと、お節介過ぎるかもしれませんが、分譲マンションだと、大規模修繕工事コンサルティングには、組合顧問契約が含まれており、「これでもかっ!と言うくらい、お客様を幸せにする」と言うのがポリシーなので、賃貸マンションでも、その癖が出ちゃいますね(笑)

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