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昨日の続きです。

追加Q)組合が管理会社(下請けB社)以外の会社に、直接発注した場合、何か支障はありますか?
 発注した場合も、貴社が断水のお知らせ、工事の立会いなど、取次や対応業務を行っていただけますか?


A:一般的な取次・対応業務は行います。しかしながら、ケースバイケースですが、工事の立会いと初期故障のクレーム等は、御社または組合にてお願いします。

更Q)管理委託契約には、「乙は、甲が本マンションの維持又は修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。)を外注により乙以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。」と明記してありますが、貴社の回答は、これと矛盾するのではありませんか?

A:先般の回答について、補足します。
「一般的な取次・対応業務は行います」、すなわち、見積書の受理、発注補助、工事の告知や業者への鍵の貸出し、支払の業務、実施の確認等は行うという意味です。

「ケースバイケース」について
工事の立会いをどのレベルまでと解釈するか(Ex.開始時または終了時のみ立会い、作業時間全て立会い・・・)によりますが、今回の工事については半日かかる(一般的には5~8時間)ため、工事の最初から最後まで現場で付きっきりで立会いは出来ないという意味です。

実施の確認について
・ 業者から工事の終了報告の電話をもらう
・ 工事の終了時のみ現場で立会いを行う
・ 工事報告書を後日受け取る
       ・・・etc.
によって、現場で付きっきりで立会いを行わなくとも、実施の確認が充分出来ると考えます。

また「初期故障のクレーム等」は御社または組合がお知り合いの業者であれば、言い易いであろうという意味であり、お知り合いで逆に言い辛いのであれば、弊社からクレーム等を申し出ることは可能です。

ケースバイケースとはそういう意味であり、弊社はこれまでも委託契約に含まれていない、一般の管理会社では有料となる業務(Ex.放置物の処分・個々の居住者からの専有部内についての申し出対応 等)を無償(サービス)で、多々行ってきています。

このように現場ではケースバイケースで判断せざるを得ないことが、少なからずあると考えます。 

立場上、細部までの取り決めを望まれるのでしょうが、余り杓子定規にお考えにならない方が良いと思います



最初の管理会社回答は、、「工事の立会いと初期故障のクレーム等は、御社または組合にてお願いします。」と言うもので、すなわち、自社請負と組合の直接発注では、扱いが違うとメールを返信してきました。

それに対して、私が、「契約上おかしいのでは?」と指摘したら、今度は、「工事の最初から最後まで現場で付きっきりで立会いは出来ないという意味です。」と回答。

この理由としては、「工事の時間や内容次第で決まるのだ」と、ご本人が例を挙げているのですから、そもそも、「誰が発注者が?」とは、関係ない訳です。

また、初期故障クレーム云々の話は、理由にもなっていないので、コメントしようがないです。

それでもって、「不要物の処理とか、専有部の相談等、契約外のこともしているのだから・・・」と、言う話を持ち出す。
それでは、「契約外のサービスをしているのだから、契約通りの仕事をしていなくても、良いじゃないか!」と言うことになります。

こういう状況のマンションを沢山見てきましたので、管理会社側が、適度な緊張感を持ち、組合の信頼を得て、より良い管理を行ってもらうには、弱者の管理組合側に、管理会社と対等に渡り合える専門家がいる必要があるなぁと、強く思う次第です。

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コメント
この記事へのコメント
おかしいな
直接発注の工事ならその発注者が責任をもつのがあたりまえでしょう

変な言いがかりはやめましょう

そんな屁理屈論理を持ち出すなら管理士辞めるのが当然ですね


わらわら(*^_^*)
2015/06/20(Sat) 21:23 | URL | 裏方理事長8回目 | 【編集
RE:裏方理事長さん
コメント、ありがとうございます。

私が指摘しているのは、菅璢委託契約書には、管理会社以外に発注した場合でも、菅璢会社は、工事の立ち合いや、完了確認を行う、明記してあるのに、それを行わずに、不当なおどしをかけて、自社に利益誘導するケースについて、おかしい!ということです。

管理会社は、組合の代行者として仕事をする契約があるのに、ひとたび工事が生じる場面になると、自分に発注しなきゃ、その工事の面倒は見てやらないぞ!なんて、おかしくないですか???
2015/06/20(Sat) 22:11 | URL | 馬渕@しあわせデザイン | 【編集
「一般的な取次・対応業務は行います」
直接発注した場合、何か支障はありますか?

貴社が断水のお知らせ、工事の立会いなど、取次や対応業務を行っていただけますか?

に対し


実施の確認について
・ 業者から工事の終了報告の電話をもらう
・ 工事の終了時のみ現場で立会いを行う
・ 工事報告書を後日受け取る
       ・・・etc.


----

この管理会社はよくやっていると感じます

直接発注工事については裏方マンションでも理事会が面倒をみます

Q1~Q4まではいいでしょう

でも追加Qはとても不愉快です

貴殿のようなやり方にはとても妥当的とは思いません

直接発注することを否定しません

でもそうするならするで最後まで面倒をみるべきです
2015/06/21(Sun) 20:18 | URL | 裏方理事長8回目 | 【編集
A:先般の回答について、補足します。
これをみてもとっても良心的に対応しているものと感じます


>初期故障クレーム云々の話は、

これは管理会社の老婆心的な配慮と感じます

それさえ想い至らないのは思い上がりというものでしょう


>最初の管理会社回答は、、
>扱いが違うとメールを返信してきました。

至極当然でしょう

自己が請けてやる工事なら全責任範囲は管理会社になります

扱いが異なるのは当然です
2015/06/21(Sun) 20:37 | URL | 裏方理事長8回目 | 【編集
RE:裏方理事長さん
コメント、ありがとうございます。

裏方理事長さんのマンションでは、直接発注の場合に、理事会が、工事の手配、周知、立会い、完了確認まで、面倒を見られるのですね。

このマンションでは、直接発注でも、管理会社が、それらの役割を果たすという管理委託契約があります。

しかし、この管理会社は、最初は、「組合が直接発注するなら、一切面倒を見ない」と回答しました。

それは、管理委託契上、おかしいですよ!と私が指摘すると、前言を翻して、

実施の確認について
・ 業者から工事の終了報告の電話をもらう
・ 工事の終了時のみ現場で立会いを行う
・ 工事報告書を後日受け取る

をやりますと回答してきました。

これが、事実です。

私の追加Qは、「私のやり方」ではなく、管理委託契約の確認をしたと言うことです。

管理委託契約に書いてある業務を管理会社がやらなかったら、契約違反です。

また、大きなマンションなら、大勢の理事がいて、平日の昼間に、誰かが立ち会うということも、可能でしょうが、このマンションは、25世帯で、理事は3名です。

組合の直接発注は、組合側で面倒を見ろ!と言われたら、出来ないという実態もあります。
2015/06/21(Sun) 20:46 | URL | 馬渕@しあわせデザイン | 【編集
RE:裏方理事長さん
補足コメント、ありがとうございます。

捕捉コメントを読んで、裏方理事長さんと私の話がかみ合わない理由が分かった気がします。

裏方理事長さんのご指摘は、管理会社を工事受注側として考えた場合の見方、私は、管理会社を工事発注側(代理人)と考えた場合の見方、だと思います。

受注側と見れば、裏方理事長さんの言う通り、組合の発注を受けていない管理会社が工事の段取りの面倒を見ないことは、当然ですね。

工事の発注にあたって、管理会社が請ければ、管理会社は、双方代理になり、他の会社が工事を請ければ、組合側のみの代理となります。

しかし、組合側の代理業務があると言う点では、どちらのケースも同じです。

管理委託契約書には、管理会社が組合側の代理業務をどのようにやるのか?が書いてありますので、それを踏まえて、仕事をしてもらいたいと思います。
2015/06/21(Sun) 21:04 | URL | 馬渕@しあわせデザイン | 【編集
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