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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、岐阜県大垣市で、二つのマンション合同の管理会社入札のプレゼン審査(最終審査)でした。

全く同時期に分譲され、隣接しており、敷地が少しだけ違いますが、戸数・階数・形状は、すべて同じ。管理会社も新築以来同じの築13年年目のマンションです。

きっかけは、大規模修繕工事の提案。

この管理会社は、基本的に関連会社が設計監理を請け負うスタイルで、築12年目を迎えて、大規模修繕工事を提案したのですが、それまでの修繕提案や価格に疑問があり、他会社にコンサルティングを依頼したいという方針になり、弊社が選ばれました。

しかし、建物の詳細な調査を行ったところ、急ぎやる必要はない建物。

一方、当社の管理・長期修繕計画の分析では、建物の劣化より管理の劣化が進行しているという状態。

組合側は、「管理会社を変えたい」と言うところまでは行きませんが、競争環境において、より良い管理をより安くやってもらえる状態にしたいというのが、住民意見の大勢を占めていました。

そこで、管理会社入札準備をしつつ、現行の管理改善に注力し、品質向上とコストダウンとをはかりました。

管理会社は、相当頑張ってくれて、管理委託契上はかなりの改善が出来たのですが、実態が付いてこない…。

客観的に見れば、管理会社の対応力は、普通なのですが、マイナス評価がスタートになっているので、スピードを早めたり、提案内容を組合寄りにして、加点しないと挽回できないのですが、加点する前に失点が増えるという状態…。

で、昨日。

きめ細かな解決策を沢山用意し、プレゼン。
個々の改善策を見ると、「ほんとにここまでやってくれるのなら、かなりのハイクオリティ」なのですが、組合側から見ると、対処療法的に見えて、抜本的な姿勢改善に見えない…。

プレゼンまでに、これを早くやっていれば、最近変わったな」と言う印象で臨めたのに…。

一方、他の管理会社も、プレゼンでは、かなり強いアピール。
しかし、現実的に何かが起こった場合の対処については、組合側の要求水準と管理会社側の行動水準とが、ずれる可能性は十分あります。

大切なのは、新たな管理体制になった時に、試行錯誤しながらでも、「より良い管理をより安く実現できる」ように持っていくことです。

このために、当社の管理見直しコンサルティングでは、管理開始前のキックオフミーティングを開催し、意識の統一をはかり、新管理体制後1年間は、定着フォローのための顧問業務がセットになっています。

管理の見直しは、管理会社の変更がゴールではなく、スタートなのです。

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