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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

1、ネット上の「無料が一括見積サイト」
例えば、サイト運営者の報酬が、入札で決まった会社の管理委託契約金額に比例した成功報酬型である場合は、運営者側にとっては、入札会社を絞り、他の業者名をほのめかし、価格を下げずぎないよう、牽制してもらった方が、報酬が高くなります。従って、談合または価格指導が起きやすいと思います。

2、管理組合が独力で入札する場合
 談合させない仕組みのノウハウがありませんし、選考ステップを重層化したり、公正な競争のための資料作りも難しいので、他の入札管理会社情報も漏れやすいと言えます。また、管理組合にとっても、「その場限り」の依頼なので、どんな手段を使っても、それが他のマンションの入札に響くなどの影響がないため、談合しやすいと思います。

3、入札会社(条件)を絞って、3社程度で行う入札
 コンサルタントが、管理会社の規模とか、自分の過去の経験等を根拠に、最初から入札会社を絞り、3社程度の入札で実施する場合は、怪しいと思います。最終的な判断のためのプレゼン審査で、3社程度に絞るのならば、良いですが、最初から3社程度であれば、価格指導も簡単です。しかも、コンサルティング料が安いコンサルタントであれば、管理組合からの報酬だけではなく、管理会社からも紹介料をもらっている可能性があります。となれば、談合または価格指導が起きやすいと思います。

【当社の徹底的な談合防止の仕組み】 

当社では、管理組合にメリットのあることにしか、お金も時間も使わないと決めています。従って、かなりの手間をかけて、談合を生じさせない仕組みを構築しています。

1、一定間隔ごとに、中部エリアに本社・支店のある管理会社(約70社)に、入札参加エントリーを呼びかけ、常に入札参加数を増やす、あるいは、顔ぶれが入れ替わるようにしています。

2、入札参加会社には、他の入札会社名は、絶対に教えません。


3、現地調査では、業者同士が一斉に顔を合わせることがないよう、会社ごとに調査時間をずらします。結果としては、一部の会社が重なりますが、ほんのわずかです。

4、見積書は、管理組合の理事長などに未開封のまま届き、住民立会いの元で開封します。また、その際には、当社から、価格指導・談合につながるような行為をそれまでも、その後、会社が決まるまでも、一切行わない誓約書を提出してます。そこには、契約が決まった後に、管理会社から紹介料等一切の金品を受領しないことも書かれています。

5、1次入札後に、各社と面談を行いますが、会社ごとの面談時間の間に15分程度の間隔を設け、顔を合わせないようにしています。

6、組合への最終プレゼンは、会社が順番に来る方式で、最終候補会社が、一斉に顔を合わせないようにしています。

 当社が、価格指導をしたり、談合の余地を残すことは、一切行いません。あるいは、特定の管理会社に決まるよう情報を操作したり、誘導することも、一切行いません。

 この仕事を始めた頃には「なんとか、当社を…」「他の会社の価格はどれくらい?」と言うような話が、管理会社から言われたこともありましたが、管理組合のメリットのあることしかやらないと決めているので、毅然とした態度を取っています。

コンサルタントとして、「馬渕さんのところは、業者とうまくやっているらしい…」とか、「入札が甘い」とか言われたら、あっという間に、そのうわさがひろがり、自らの首を絞めるのだと心しています。

「管理組合を徹底的に幸せにする」のが当社の仕事で、その目的のために、管理会社も、その立場で適切にかつ気持ちよく仕事をしてもらう…と言うのが、当社のポリシーであり、そこから一歩たりとも軸をブラさないと決めています。

【ブログ2828日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


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