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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

ある管理組合からの相談です。

Q:先日、理事会で、費用をかけて10年保証点検するかどうか?
という話になり、何社か、相談~見積りを取ってみる事になりました。

※来年の3月で10年になります。

そこで、馬渕さんの所ではそのような点検業務を行っていますでしょうか。

やっていらっしゃるなら、考え方、内容とか費用について教えて下さい。



A:1、考え方

当社は、「10年保証点検」は、建物の基本構造部分(柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分)の瑕疵保証が切れる前に是非やりましょう!と、常に、啓蒙しています。

一般的に12年目以降に行われる大規模修繕工事の際の建物劣化調査時に、「数年前から不具合があったのでは?」とわかるケースがよくありますが、その時に、販売会社に言っても、もう、遅いです。

 たとえば、最上階の廊下やベランダに、漏水が見られるのであれば、10年点検時に販売会社に無償修理してもらえば、大規模修繕工事の時期そのものを遅らせることにもつながり、建物の延命と支出抑制につながります。

2、弊社の調査について
 弊社は、大規模修繕工事コンサルティングに先立ち、建物の劣化診断を行っていますので、同じ要領で、かつ、「10年保証」と言う点を意識した点検も引き受けることが出来ます。

 内容は、基本検査として、
1、販売会社の保証・アフター点検内容の確認
2、共用部の目視検査
3、歩行可能な手の届く範囲壁などの打診検査
4、報告書の提出及び住民向け報告会
オプションとして、
1、ベランダ立入調査
2、住民アンケート調査
3、基本検査で、劣化度合いが進行している場合(内容により個別金額)
 塗膜剥離検査等の専門道具を使った検査
4、点検結果に基づいた、販売会社への補修交渉支援

があり、15万円~となります。

ただ、ご存知のように、当社は、スポット的な請負業務でも受ける建築事務所とは異なり、組合の皆さんを「これでもかっ!」と言うくらい幸せにするコンサルティグ を基本としていますので、単に見積を出して欲しいとか、コンペに参加して欲しいと言われても、原則としては、お引き受けいたしかねます。

もちろん、結果として、その時の課題解決のための業務を単発で引き受けるにしても、 まずは、管理に関する資料をお借りし、管理や長期修繕計画全般を分析した上で、勉強会(無料)を開催させていただくスタイルです。

3、その他のアドバイス
 貴マンションがどこに依頼するにせよ、販売会社や管理会社にも、この調査に立ち会ってもらい、一緒に不具合箇所を確認してもらうことがお勧めです。

 指摘する側も指摘される側も、同じ土俵で確認しあうことにより、その後の話し合いに、プラスになります。

 ただし、その販売会社・管理会社との貸し借りを一切持たない専門家に依頼して下さいね。


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