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2009年10月以降に引き渡された住宅は、住宅瑕疵担保履行法が適用されます。

分譲マンションも同じで、同法によって、所有者は主要構造部に瑕疵があった場合、売買契約を結んだ事業者に対して修補請求が行えます。

 同法では、事業者は、資金供託をするか、住宅瑕疵保険に入るのですが、今回の免振ゴム偽装の場合は、どうなるのでしょうか?

国交省住宅生産課は「所有者、事業者、保険会社の3者間で、顕在化した不具合が支払い対象に当たる瑕疵だと合意すれば、20%の免責額を除く額の保険金は支払われる」と説明していますが、問題は、今回の免震偽装が保険金の支払い対象に該当するかどうか?です。

建物の耐震性が建築基準法を満たさなければ、保険発動の要件である「主要構造部の瑕疵」に当たります。しかし、免震建物は、多くが、元々高い耐震性を想定しており、耐震ゴムの偽装があっても、建築基準法の水準を上回る可能性があります。

 購入した側から言えば、「免振と言う価値にお金を支払っているのだから、約束した免振性能を実現して欲しい!」となりますが、東洋ゴム社が、「取り替えるには、負担が大きすぎて会社が倒産してしまうので、現状でも、十分な耐震性があることから、その差額(あるいは、慰謝料?)で済ませて欲しい!」と言ったらどうなるでしょうか?

オーナー1人の商業ビルであれば、解決しやすいでしょうが、マンションの場合は、住民の合意が必要です。

この問題が「普通決議」なのか、「特別決議」なのか、「全員同意」なのか?

各戸の販売時の売買契約問題だと捉えれば、組合問題ではなく、「全戸同意」。

仮に、「組合として対処しましょう」となっても、「自分にとっては、売買契約の瑕疵だから、個別に交渉する!」と言う住民がいたら?

あるいは、早々と「免振性能は落ちますが、耐震性は十分なので、1戸当たり、○○万円ずつ、返金します。」となったら、組合問題になる前に解決?

「マンションの主要構造物の交換」であれば、特別決議。

共用部に関わる「補償金交渉」となれば、普通決議?

マンションによって、対応方針が変わりそうですし、裁判にでもならなければ、各マンション・各戸の問題と言うことで、得したマンションとそうでないマンションの差が出るかもしれません。

私のコンサルティング先のマンションでも、「新築時の不具合」が築10年過ぎて発見されたマンションがあり、その補償交渉は、困難を極めました。

結果は、販売会社からの補償に加えて、その子会社の管理会社が「長期間に渡り、その不具合を組合に告げなかったこと」への補償金を加えて、数百万円を組合に支払っていただき、解決しましたが、ホントに大変でした。

今後の動きに注目したいと思います。

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