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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先週末、築30年超の味わいのあるマンションで、大規模修繕工事と管理見直しの勉強会を開催いただきました。

そのマンションでは、設計監理方式を検討中なのですが、修繕委員さんが、マンション管理フェアで私の講義を受けて、当社オリジナルのMACM方式に関心を持たれて、翌日には理事長を連れてこられ、今度は、私の管理改善5つの法則の講義を聞かれ、わずか一週間で勉強会開催を希望。

一緒に管理の見直しもしましょうと、急ぎ、いくつかの管理資料も送っていただき、ファーストインプレッションと簡易な診断まではやりますよ!と約束して、勉強会に臨みました。

そこで、出た「設計監理方式」と「MACM(マンション管理士によるコンストラクションマネジメント方式)の違いに関する質問を頂きました。

自分でも、こう説明すると、わかりやすいなぁと思ったので、ご紹介。

Q)「建設会社・管理会社・専門事業者(設計事務所含む)を「適度な緊張&最適な協力」関係となるようマネジメントする」とありますが、管理組合は、㈱リブネット・プラス・設計事務所・管理会社と、それぞれ契約するのですか?

A)一般的に言われている「設計監理方式」において、建築事務所のポジションに、当社がすっぽり収まり、調査から竣工検査まで、当社が行います。

 従って、管理組合と当社との契約となります。

 設計事務所は、業界用語で、「設計監理契約」と言い、当社は、その設計監理業務と中身は変わらない業務を行いますが、業界とは一線を画して、その弱点や課題を補い、加えて当社独自の視点を加えて、「MACMコンサルティング契約」と言います。

 私が、「建築士や管理会社もコーディネートする」と申し上げたことが、混乱を招いたのだと思いますが、工事の内容に応じて、外部の設計事務所を使った方が良いと判断すれば、当社が、該当業務のみ、設計事務所に外注するということです。

 恐らく、「設計業務」=「図面を書くこと」と言うイメージがありますが、大規模修繕工事の代表である外壁・屋根・塗装改修には、現行図面があれば充分で、新たに図面を書くことは不要なため、多くの場合、設計事務所に図面作成を依頼することは、ありません。

また、竣工図書(図面)は、そもそも、設計事務所ではなく、建設会社が作成します。

 管理会社は、修繕の「かやの外」に置くのではなく、現在の管理委託契約の中で、色々動いてもらうということです。仮に、管理会社に依頼したいことがあり、それが有償と言われた場合には、当社が直接行うより、コストが安ければ、当社から管理会社に委託します。

 例えば、管理会社担当者に修繕委員会の議事録を作成してもらうとか、工事中の代替駐車場の手配を行ってもらうことなどがあげられます。

Q)MACM方式では、設計(建築)士ではないが、設計業務を請け負うということですか?

A)新築時には、建築確認申請を伴う詳細な図面を書く必要があり、それは、建築士でなければ、出来ない仕事ですが、マンションの大規模修繕工事にあっては、そのような「設計業務」はありません。従って、「工事の発注に必要な設計業務」は、前述QAの通り、当社が行い、必要に応じて、建築士に図面作成を依頼します。

Q)MACM方式では、コンサルタントの担当する案件は、1時期に何件ですが?

A)私に限って言えば、現在、管理見直しコンサルティングや顧問業務が多数あることから、期間が限定され、工程に合わせた仕事になる大規模修繕工事コンサルティングは、原則として、2件を基準としています。ただし、マンションの規模により、同時に手掛ける件数は、1件の場合もありますし、3件までOKの場合もあります。

(続く)

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