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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨夜は、名古屋市内の41戸マンションの理事会。

以前、ブログに書いた
名古屋市内築13年程度の3つのマンションの明暗」で取り上げたCマンションです。

「このマンションは、理事長と修繕委員長(前理事長)の意識が高く、これまで、管理の改善や修繕工事のコスト削減に努力されてきており、管理会社から「そろそろ大規模修繕工事を…」と言う話が出たものの、その話には乗らず、当社に相談いただき、既に、建物調査と長期修繕計画を当社に依頼されて、実施。

Bマンションと同じく、大規模修繕工事は、数年先まで延ばすことができるのですが、修繕積立金の値上げは、避けられず、その増額を抑えるために、これから、「プロによる管理見直し業務」を希望されたマンションです。

初めて相談があった時に、すでに、それまでの改革で、管理コストは、かなり下がっていたのですが、二つの課題がありました。

一つは、自分たちでやってみて、素人の力では限界があると感じたこと。管理会社と交渉する途上でも、レスポンスが遅いし、中身の検証においても、どこまでやればゴールなのか、手探り。これ以上は、プロの力がいると感じられたそうです。

当社の管理費適正診断でも、管理品質を確保した上で、まだまだコストが下がる余地がありました。

二つ目は、組合員の関心が盛り上がらず、総会の出席者も少なく、外部オーナーも増えてきて、現在の理事長が交代したら、元の管理会社任せの状況に戻ってしまいかねないこと。

このような状況だったので、通常は「管理見直しコンサルティグ」→「成果が出る」→「1年間の定着フォロー顧問契約で更に顧問のいる安心感・効果を実感する」→「顧問契約の継続」と言うパターンなのですが、今回は、最初から「顧問契約」にしましょう」と言う考えでまとまりました。

ただし、顧問業務をベースに、管理委託契約他管理コスト全般について、現状を調査し、仕様書を作成し、現在の管理会社や専門会社との折衝を行い、その結果によっては、入札を行うという「管理委託契約&管理コス適正化業務」も並行するので、実質的には、通常の管理見直しコンサルティングと変わらない業務となります。

元々、当社のコンサルティングは、「管理会社を変えて、コストを下げて、終わり」と言う手離れの良い仕事とは、一線を画し、2年間にわたり、じっくり管理改善に取り組むというポリシーです。

その結果、管理品質が向上し、管理コストが下がるので、組合にとってみれば、持ち出しがないどころか、生活の快適性と金銭の両面に渡って利益を生みます。

従って、当社への支払いは、「経費」ではなく「投資」だと、説明することもあります。

昨夜行われた理事会では、当社の「顧問契約」の説明と質疑応答の後、当社は退席したのですが、その後の話し合いで、全員一致で総会に議案を上程することを決めたとの連絡をいただきました。

ありがとうございます。

4月末の総会で、正式決定しますが、このマンションの皆さんを「これでもかっ!」と言うくらい幸せにする決意です。

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