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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、各務原の20戸のマンションで、機械式駐車場解体&平面化工事の最終打ち合わせ理事会

築13年での解体です。

使い勝手があまりよくなく、利用者が減る中、大型の改修で1000万円規模の補修費が必要。
しかし、管理会社の作成した長期修繕計画にはなく、数年以内に行われる建物の大規模修繕工事の費用が賄えなくなることは必至。

組合で一括して近隣の駐車場を借りるために、かなり調査をしましたが、見つからず、暫定運用で、出来る限り個人で近隣の駐車場を借りてもらうことをお願いし、何とか1段目のみ使用するという方式で、機械を停止し、保守契約も取りやめました。

ただ、残しておく限り、安全のためには塗装は行わなければならず、維持費用は掛かります。
更に、大規模修繕工事の足場を設置する際には、クレーン車が入らない敷地レイアウトのため、そちらの工事の価格にも影響します。

大規模修繕工事の時に一緒に解体することも考えましたが、その時には、もう、チェーンが固まってしまい、解体時にパレットを降ろす作業を手作業で行わなければならず、解体費用も上がります。加えて、消費税が上がります。

一方、この時期に解体することで、駐車場の料金も高く設定できるため、組合財政にはプラスになります。
電気契約も、もう一段下げることができるので、管理コストも下がります。

ただし、経済的な話の解決とは別に、平面化すれば、居住者の数に比べて、半分程度になった敷地内の駐車場を誰が使うか?と言う抽選や将来に渡る運用方式についても考えなければなりません。

ここまで来るには、問題をひとつづつ解決するために、解決へのシナリオを描いた上で、何度も何度もアンケートを取るという地道な繰り返しがありました。

このアンケートを根気よくやっていただいたのは、元理事長で、現在ほぼ常任化した修繕委員さんです。

住民も、その苦労をわかっているので、個人的なわがままを言われる方はおらず、正直「奇跡」と言える確率で、一つひとつの問題を解決してきました。

管理会社が出してきた見積りは、工事費と設計監理費合わせて770万円でしたが、当方が、顧問業務の一環としてコンサルティングを行い、工事業者の選定と工事費のコストダウンを図り、更に、その時には含まれなかったいくつかの駐車場改良工事も含めて、合計で約320万円で実現できました。

半額以下で出来るなんて、どういうこと!?
工事に質は大丈夫?

と思われるかもしれませんが、全く問題はありません。

解体は大型の機械式駐車場撤去の経験もある解体専門業者。
平面化駐車場工事や関連する照明工事、カーブミラー工事は、信号工事や駐車場のライン引き工事などを手掛ける駐車場専門工事業者。

住民へのアンケートは理事会・修繕委員。

プランニング、分離発注のコーディネート、住民の意見のとりまとめ、検査等は、当社。

それぞれの強みに特化することで、費用を最小限に抑えたという訳です。

このマンションでは、既に管理委託契約や電気料金の削減により、年間110万円のコスト削減=修繕積立金積み増し効果が得られています。

「中小規模のマンションでは、マンション管理士を顧問にすることは、お金の余裕もないし、顧問が必要な問題も少ないから、無理だし無駄」と言う声を聞きますが、それは全く反対。

実際に、当社の顧問先マンションの中で、30戸程度以下のマンションは10以上あり、平均して戸当たり約6万円/年のコスト削減=修繕積立金の積み増しが実現でき、管理業務の品質監査を行い、日常的な工事へのセカンドオピニオンで、低コスト&良質な管理が行われています。

財政が厳しい中小のマンションほど、専門家によって徹底的に筋肉質な組合運営体制を作ることが、将来に渡って、幸せなマンションライフを送ることにつながるのです。

【ブログ2746日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)


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