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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

さて、管理会社が出してきた最新の長期修繕計画を見ると、次のような問題点がありました。

・機械式駐車場の修繕費が、25年目の取替1回だけの計上。
→実際は、制御盤、チェーン、落下防止装置など消耗品の交換もあります。
  当社からの依頼で、保守会社から直接提出してもらった金額と比べると、30年間で両者の間に3倍、5000万円以上の開きがあります。
・12年周期の大規模修繕で、1回目の大規模修繕工事で、ほぼ使い切り、その後大幅な赤字に転落する。
・赤字解消策として、修繕積立金を今年20%、5年後から50%値上げする案だが、それでも、2回目の大規模修繕工事は、赤字で、それ以降も大幅な赤字が続く。
・過去の努力で管理コストダウンを図ってきた成果で、管理費余剰金は、年間で150万円程度を長期修繕会計に繰り入れることができるが、それが全く考慮されていない。

かなり、現実離れした長期修繕計画です。

仮に「叩き台」だとしても、値上げ案がお粗末すぎますね。

そもそも、40戸クラスのマンションで、大型の機械式駐車場が2台、エレベーターも2基あるのですから、修繕積立金は最も重要なテーマです。

戸当たり1万円を切る積立金水準では、足りないことは、管理会社なら想定できるはずで、早めに、値上げプランを出して、家計への影響を抑えるべきだったと思います。

実際、当社の試算によれば、管理会社の作成した計画だと、前述した多額の管理費余剰金があっても、すぐに、現在の2.5倍水準までの値上げが必要。つまり、戸当たり15000円/月程度、年間で18万円程度の負担増です。

「自分たちのお金のことなんだから、管理組合側も真剣にやってこなかったツケなので、管理会社を責めるのは、いかがなものか?」と言う意見もあるかもしれませんが、役員さんから話を聞く限り、新築時の長期修繕計画がおかしいので、適正な計画書を出してくれと何度も言ってきたが、全然出てこない、と言う繰り返しだったそうです。

実は、他の同じブランドのマンションでも、同様のケースがあり、「有名ブランドのマンションで、その子会社の管理会社だから、安心」と言うのは、いささか過信のようです。

もちろん、きちんと積立金の計画が立てられ、実施されているマンションもあると思いますが、そこはそこで、「積立金総額を使い切る」と言う安易な工事見積りが通ってしまうという別の問題もあります。

それに関しては、過去、何度も書いてきましたし、弊著「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」にも、書いてあります。

次回は、このマンションに提案した、弊社の大規模修繕工事時期・内容・長期修繕計画について紹介します。

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