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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

名古屋市内の築12年目41戸のマンションの管理見直しと長期修繕計画作成&大規模修繕工事準備コンサルティングをしている真っ最中です。

6月の総会でコンサルティング契約が締結され、管理見直しと並行して、建物調査、大規模修繕工事を先延ばしするための部分修繕工事プランニングに続いて、今日、理事会&修繕委員会に長期修繕計画案を提示しました。

先週の理事会で、管理見直し(管理委託契約の適正化)による管理費会計のコストダウンが承認されたので、そこで生じる「管理余剰金」約300万円の中から、毎年250万円、電気代削減見込みの20万円を主修繕積立金に繰り入れるので、積立金会計は、大きく改善されるのですが、このマンションの問題は、39台ある機械式駐車場。

現在の管理会社が作成した長期修繕計画では、機械式駐車場の修繕費用が低く抑えられているものの、元々の積立金が戸当たり約5000円であり、同規模のマンション平均の4分の1~5分の1の水準!

ですから、昨年の総会で、将来的に5倍の値上げ案が示されたのは、当然なのですが、その案は、あまりに突飛!と言うことで、否決されています。

今回、結論から言うと、値上げ案は、来年5000円一度きり…。
管理会社提案の値上げ案の4分の1で済んでいるのですが、「値上げ」には変りありません。

建物の状態がかなり良いので、大規模修繕工事の時期を築12年から15年に延ばすなど、支出を抑える計画を織り込んで、ここまで精査したのですが、機械式駐車場の修繕費は、多額になる可能性があって、正確に織り込むのは、大変難しい…。

住民の皆さんの幸せのために、修繕委員会・理事会と当社が一体となって進めてきたプランを説明するのは、来週末の臨時総会。

資料の作り込みと説明力を磨きます!

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