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岐阜市内の16戸のマンションで大規模修繕工事入札の最終審査があり、候補会社3社によるプレゼンが行われました。

最近の建設費の高騰傾向からすると、小規模マンションなので、価格コストダウンが非常に難しい。

と言うのは、例えば、足場は32戸のマンションに対して、16戸のマンションだと半分で済むか?と言えば、材料レンタル代は、仮に半分で済んでも、組み立て代は、半分で済みません。

また、現場監督者の人件費も現場事務所の経費も、戸数ではなく工期に左右されますが、16戸と32戸で、工期が半分になるかと言えば、ほぼ同じか、少し短くなる程度なので、ほとんど変わりません。

こういった要因から、規模が小さいほど、戸当たりの修繕単価は高くなります。
アベノミクスが始まる前は、40戸クラスで、戸当たり70万円程度だったものが、今は100万円。20戸のマンションで、何と120万円になり、困っていると言う管理会社の話も聞きました。

今回も、共用廊下のシートを張り替えるなど、フルに行えば2000万円(125万円/戸)と言う概算予算が出て、そこから、劣化回復に絞った項目に絞り込み、かつ、常駐管理を巡回管理方式に変えて、概算予算を1650万円にまで落としました。

そして、ここから入札開始。

来春の工事予定ですが、建設会社は受注好調のようで、他のもっと大きな規模の工事受注が優先されて、入札呼びかけに対し、辞退する会社が続出。

ゼネコンから一括下請けを行っている会社や、最近、大規模修繕工事の元請け化に転換している塗装会社なども探して、10社の入札エントリーを確保。

最終的には7社の見積が出て、そこから、VE交渉(価値を下げずに価格を下げる交渉)を個別に行い、3社を選択。そして、先週末のプレゼン審査となったのでした。

3社の価格は、概算予算から10~30%程度の安値の幅ですが、最安値はダントツで安い。
ここは、足場もクレーンではなく、手組み。会社が近くにあり、事務所経費もセーブ。工程を工夫して、他社が3か月でやるところを2か月程度で仕上げるという手法。

ただ、住民側には「安かろう、悪かろう」の懸念が残ります。

一方、当社のプレゼンの採点方式は、価格以外の要素も分解して、点数を付けられる仕組みなので、その趣旨を十分に説明し、いざ、プレゼン。

最終的には、最安値の会社が1位の得点でない人もいますが、全員の評価を点数化して、比べると、価格以外の項目で、3社は僅差。トータルでは、最安値の会社が1位。ただし点数だけで自動的に決めないで、更に、その後の1時間の検討会議を経て、最終的には、最安値の会社に決まりました。

ここまで、慎重に選ぶ過程を踏めば、総会においても、「安いだけで選んだのではない」と理事の方々が説明できるでしょう。

また、ここまで安くなったので、予算を作る段階で、泣く泣く切り捨てた工事のうち、いくつかは復活させることもできます。

総会で承認されれば、後は、この工事をより良く行うために、工事課関係者を集めて、セミナーを行い、住民を集めて、工事への協力を促す説明会開催が待っています。

当社のコーディネート力を大いに発揮したいと思います。

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