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この週末に行った名古屋市内の約40戸のマンションにおける大規模修繕の時期や予算等に関する住民説明会では、理事・修繕委員の6名以外では、参加者が3名。

トータルで9名ですから、全住戸の四分の一にも満たない参加率。

このマンションでは、当初、数年後に大規模修繕工事を行う予定であったものが、ベランダ側の立ち入り調査の結果、2か所でタイルの剥落が見つかり、工事予定時期を早めることや、旧の管理会社が、竣工図書の保管を行っておらず、その責任を追及する内容証明付き郵便を送ったことに関する説明がテーマでした。

説明会の案内文書では、「マンションの将来を考える大切な説明会」と強調してあったのですが、非常に低い参加率でした。

なぜ、こんなに低いのか?

要因としては、旧管理会社が、思いっきり「管理組合の管理会社依存体質」を誘導していたことが大きいと思います。

過去、理事会開催は、基本が、毎期、総会前の一度のみ。
それ以外にあったかもしれませんが、何しろ、理事会議事録が全く残っていません。

管理委託契約を見直すという件が一部有志で盛り上がり、1年近い期間を経て何とか理事会を巻き込んで、臨時総会までこぎつけ、当社とのコンサルティング契約が結ばれたのですが、その後に、当時の管理会社に挨拶に行ったときの管理会社のフロント担当者の言葉は、「この管理組合が、管理会社抜きで、総会ができるはずがない!総会議事録を見せろ!」

その後、管理委託契約の内容と実態が乖離していた問題、管理会社が保険代理店となってかけていた火災保険のかけ間違い、竣工図書の紛失問題など、次々に管理会社の問題点が発覚し、当初、「今の管理会社で、何が問題なの?」と言っていた人も、管理会社を替える議案に賛成しました。

その過程で、勉強会、説明会、臨時総会を幾度も開催し、住民の皆さんの関心を高める働きかけを行ってきましたが、1年半の間で、会合参加が過半巣を超えたことは、一度もありませんでした。

確かに、当時の管理会社に問題はあったけれども、担当者が「悪意」を持っていたわけではなく、管理会社のフロント担当者にとっては、「組合運営に関心がない住民が多いのだから、良く分かっている自分が面倒を見てやる…」と言う意識が強かっただけ、と言う側面もあります。

一旦、そういう体質になってしまったマンションなので、よもや管理会社を替えようなんて話が持ち上がるとは思わなかったのだろうと思います。

当社としても、管理委託契約の見直しでは、現行の管理会社も含めて入札を行うので、ことさらに、管理会社を悪者にすることは避けていたので、様々な通知文書や会合の資料でも、表現に配慮していました。

この当社の姿勢は間違っていないと思いますが、結果としては、住民の関心を高めることに苦労している訳です。

管理委託契約の見直しで、管理品質が大きくアップし、管理委託費は年間で200万円以上コストダウンできたことから、修繕積立金の値上げも不要となり、当社との顧問契約も締結。

その結果、安心感が高まったということも、今回の参加率が低い要因かもしれませんが、それでは、「他人まかせ」と言う根本の課題が解決できていません。

「顧問のいる安心感」を感じてもらいつつ、組合活動への関心を上げてく地道な努力は、これからも続けて行きたいと思います。

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