アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

1、保守料の見直し(コストダウン)。
2、機械式駐車場の長期修繕計画(全面リニューアルを含む)
3、2を織り込んだマンション全体の長期修繕計画の作成
4、3の長期修繕計画に管理費コストダウンを織り込み、次の2種類で、赤字にならないための積立金の段階的増額計画の作成
A:機械式駐車場を撤去した場合
  (結果)現在の積立金計画でOK!
B:機械式駐車場を維持した場合
(結果)積立金は、5年程度で現在の3倍強まで値上げが必要
5、理事会で、「機械式駐車場を撤去する案」を推奨案として決定。
6、管理会社に参考事例の紹介を依頼
7、代替駐車場確保のために近隣の売地や月極め駐車場探し
8、機械式駐車場使用者への説明会&意見交換会を実施
(案内文書は、「撤去ありき」と受け取られないよう慎重を期します)
9、説明会でのシナリオ作りと進行側(理事長・顧問・管理会社)の役割分担の決定
10、参加者全員の意見聴取への配慮

 今回の説明会&意見交換会には、都合がつかなくて、不参加の方もおられたので、その方には、個別に賛否や意見をお聞きしておき、いよいよ、会合が始まりました。

 まずは、私から、長期修繕計画を2案説明。
 かなりの項目や数字が並ぶ資料なので、考え方や計算根拠、二つの案の違いを説明した後は、グラフを見ていただき、向う30年間の財政状況を感覚で掴んでいただきます。

 説明に当たっては、「撤去ありき」「撤去案が優れている」と言う評価を挟まず、客観的な数値を説明します。

 ここで、一旦、質疑応答。

【参加者】「新築時や以前の修繕積立金値上げ案検討の際には、機械式駐車場の修繕費用が、こんなに多額になるとは書かれていない。なぜ、それほど違うのか?販売した会社に補償してもらうことはできないのか?」

 この発言主の言い分はもっともです。

 購入時には、当然、この機械式駐車場2機分の多額の建築費を支払っているのですから、それがわずか築12年で、取り壊さなければならない状況に陥り、今度は、その撤去費用を出すために修繕積立金を取り崩さなければいけないのですから。

【私の回答】「新築時には、最初から修繕積立金が高額だと売りにくいので、低く抑える傾向にあります。機械式駐車場があるだけで、戸当たり1万円以上も修繕積立金が高くなるという実績統計もあるくらいですので、本来、このマンションの修繕積立金水準は、低すぎると言えます。

長期修繕計画は、販売会社ではなく、管理会社(元の)が作成していますが、そこにおける機械式駐車場の修繕工事費は、不具合なく長持ちするかどうかで変わるにせよ、かなり楽観的な数字です。残念ながら、結果として、現状のような深刻な状況になったと言うことで、販売した会社に補償を要求するということは、無理だと思われます。」(実際は、もう少し、販売会社・管理会社の姿勢に対する辛辣な表現をしたのですが、趣旨としては、こういうことです)

 質問はこれだけで、続いて、理事長がこれまでの経緯と理事会や管理規約検討拡大理事会、更には前回の臨時総会での議論を踏まえて、方向性と具体案を説明する…と言う段取りです。

 「この中から3台、敷地外に自動車を移転してください」と言う場面ですから、ここが一番、難しい…。

 敷地外に出ていただく自動車の優先順位、敷地外の決して近いとは言えない月極め駐車場の紹介、残っていただく方の駐車料金の設定、現在は敷地外に駐車しているけれど、機械式駐車場が平面になるなら戻って来たいという方への対応等…。

 この中で、最も議論が白熱したのは、「残っていただく方の駐車料金の設定」。

 機械式駐車場の料金設定は、平面駐車場よりは安く、1段目から最上段(3段目、4段目)では、3倍の金額差があります。

 これに対して、
① 事実上、平面駐車場になること
② 屋根付きの駐車場であること
③ 出し入れのしにくさは残ること
を総合勘案して、駐車料金案を提示したのですが、従来の1段目の駐車料金よりも高く設定したので、上段の駐車の方からすれば、今までの3倍以上と言うことも。

 販売時は、「この金額で決まっています」と言われて、それで終わりですが、今回は、「皆で決める」訳です。

当たり前のことですが、使う人からすれば、安い方が良く、組合財政からは、高い方が良い。

でも、高過ぎると、今度は、出たいという人が増えすぎる…

 最後は、総会決議が必要ですから、他の組合員も納得する料金でなければならない…。

 これ以外にも、いくつもの質疑応答、議論があったものの、参加者の皆さんは、お概ね理事会案を了解いただき、一安心。もちろん、閉会の前には、改めて、一人一人から発言をいただきました。

また、駐車料金の設定は、この説明会後の理事会で、慎重に検討して、最終的には、「敷地内の平面駐車場よりは低く、従来の機械式駐車場の1段目よりは高い」と言う水準に決めたのでした。(続く)

【ブログ2634日連続更新中】
(ただし、二日分を一日で書いたり、翌日に前日分を書いたケース等も含んで、更新日付の連続)

 
にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング1位獲得!

←【ランキング1位獲得!

コメント
この記事へのコメント
コメントを投稿
URL:
Comment:
Pass:
秘密: 管理者にだけ表示を許可
 
トラックバック
この記事のトラックバックURL
この記事へのトラックバック